Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей)[31]. Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства.
Состояние имущества должно соответствовать, прежде всего, условиям договора аренды, а если договор не содержит указаний по данному поводу, то назначению имущества. Так как в аренду может передаваться разное имущество, включая сложные механизмы (транспортные средства, оборудование и т.п.), их состояние может определяться и такими характеристиками, как пробег, скорость, производительность и др.
Новеллой гражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружить недостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц[32].
В данном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требует специальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей.
Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи.
В соответствии со статьей 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь.
Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего применение в обязательственно-правовых отношениях элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще при подготовке проекта Гражданского Уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского Уложения указанной нормы, как отмечалось в литературе, сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич[33]. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»[34].
Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом[35], а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).
Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением»[36] и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение капитального ремонта можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.95 № 101 «Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкций по ее заполнению»: капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, при котором, как правило, производится полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонте зданий и сооружений производиться смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов»[37].
Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон.
В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд.
Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторон договора аренды не только согласовывать распределение бремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ и источник его фиксирования.
Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).
Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.
Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущества от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества»[38].
Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.
Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.
Если характер пользования определен специальными правилами или инструкциями, наниматель обязан их соблюдать.
По общему правилу, арендатор должен использовать имущество самостоятельно, то есть своими силами и для собственных нужд, однако с согласия арендодателя он, например, может сдавать нанятый объект в субаренду.
Поскольку перечисленные действия есть акты распоряжения имуществом, то название статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следует признать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природы указанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».
В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю[39].
Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что «арендатор в данном случае одновременно выступает стороной в двух договорах -в качестве арендатора в договоре аренды и в качестве арендодателя в договоре поднайма»[40].
Особенностью договора поднайма можно считать, что субарендатор, не вступая с арендодателем в договорные отношения, приобретает некоторые права и обязанности в отношении имущества последнего. Однако свои отношения субарендаторы реализуют через арендатора, со своими требованиями они могут обращаться только к арендатору.
Учитывая распространенность договора субаренды, законодатель ввел правило, касающееся действия договора поднайма. Так, к договору субаренды применяются правила договора аренды, если иное не установлено правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.
Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «не допускать его ухудшения, обеспечивать регулярное техническое обслуживание»[41]. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению»[42]. Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.