Расторжение договора аренды жилья
В том случае, если арендодатель - физическое лицо, сдает в аренду свое жилье, для того, чтобы выяснить, какие есть основания для расторжения этого договора, нам следует руководствоваться статьями 825, 826 ГК.
Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:
- невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочной аренде (заключенной сроком до одного года) - свыше двух раз;
- разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает (в этом случае по решению суда арендатору может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья).
Если на протяжении срока, определенного судом, арендатор не устранит допущенных нарушений, суд при повторном иске арендодателя выносит решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год.
Если арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений.
Если арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды жилья.
Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) также могут быть разорваны по требованию арендодателя, в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. В этом случае арендодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.
Как видим, самым удобным способом избавиться от арендатора, если речь идет об аренде жилья, это попытка разорвать договор на основании, что жилье, которое сдается в аренду, арендодатель хочет использовать для своего проживания или членов его семьи. Во-первых, в этом случае не следует подавать повторный иск, как в случае с расторжением договора на других основаниях (задержка арендатором арендной платы, порчи арендатором имущества арендодателя). Во-вторых, используя это основание, можно разорвать договор аренды жилья даже с самым добросовестным арендатором.
К отмеченному прибавим, что в случае расторжения договора аренды жилья, арендатор и другие лица, которые жили в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.
Теперь поговорим о сроках договора аренды, об автоматическом продолжении договора аренды, о том, как арендодателю застраховать себя от продолжения договора аренды недвижимости без его на то согласия.
В статье 763 ГК отмечено, что договор аренды заключается на срок, установленный договором. В то же время, если срок договора не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Относительно аренды жилья, то в соответствии с статьей 821 ГК, если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон договора может отказаться от него в любое время. В письменном виде предупредив об этом вторую сторону за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества. При этом, если к окончанию установленного законом максимального срока аренды ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается по окончании максимального срока договора.
Договор аренды, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, что отвечает максимальному сроку.
Со сроками договора все понятно. Однако здесь есть подводные камни, на которое наталкивается большинство арендодателей. Дело в том, что статьей 764 ГК определены правовые последствия продолжения пользования имуществом по окончании срока договора аренды.
В этой статье прямо отмечено: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается обновленным на срок, который был ранее установлен договором.
Вот и выходит, что многие арендодатели, которые не уследили за арендатором, "по вине" этой нормы потом не могут избавиться от арендаторов еще длительное время. Так что о такой особенности пролонгации договоров нельзя забывать в любом случае.
Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи). Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый - принять какие-то меры самостоятельно, то есть вынудить арендатора освободить помещение. Второй - обратиться в суд.
Первый способ, обычно, вроде бы намного более привлекательный для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться не один месяц, плюс возможные расходы на госпошлину и другие расходы, связанные с судебным процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?
Однозначно ответить сложно: многое зависит от того, какой именно путь изберет арендодатель в процессе выселения арендатора, какими методами будет действовать, как составлен договор и как себя поведет в ответ арендатор.
На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещения, арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в тронутое арендатором помещение, обеспечив мероприятия по сохранности имущества. Вещи арендатора описываются, вывозятся и возвращаются впоследствии арендатору целыми и невредимыми. Но иногда арендатор все равно подает в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже его имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве - расходование времени.
Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли самому арендодателю освободить помещение, вероятнее всего, будет отрицательным. Понятно, что арендатор, который не хочет освобождать помещения, - постоянная головная боль для арендодателя. Но в каждом любом случае, действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возвращения помещения. То есть, когда все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась,письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано, и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд.
Если раскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то все это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.
Чаще всего, получение судебного решения еще не означает получения долга за арендную плату и помещение. Впереди еще борьба за свое имущество и процедура взыскания денег, в которую будут уже вовлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься госисполнитель. И задание арендодателя - активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.
Под таким содействием следует понимать следующее:
- содействие в доставке арендатором постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручения этого постановления должнику;
- доставку исполнителя на место выселения;
- помощь в организации работ по открытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;
- содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.
Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг "квартиранта", поэтому, прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.
Выше мы отмечали, что самостоятельно выселить арендатора будет не совсем законным. Однако выселить недобросовестного арендатора или того, у кого срок аренды уже минул, даже получив постановление суда, тоже удается далеко не всегда.
В этом случае арендодателю уже ничего не останется, как прибегнуть к разным способам, которые бы помогли ускорить выселение арендатора. Практики, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы. Одни, чтобы ускорить выселение арендатора, предлагают начать в помещении капитальный ремонт или еще как-то помешать хозяйственной деятельности арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их. Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже липовых), изменить замки. В конце-концов, у арендодателя уже будет решение суда, на основании которого договор будет считаться разорванным. То есть действия, которые к суду могли бы расцениваться как самоуправство (допустим, даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть такими (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).
В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому - дело очень сложное, но для того, чтобы арендодатель в этой битве не оказался стороной, что проиграла, нужно обязательно действовать в пределах закона. Эти границы мы и постарались очертить в этой публикации. Так что успехов вам.