Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причем только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды, является - консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.
Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.
Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров, заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора.
1. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».
С другой стороны, в Федеральном законе РФ от 24 июня 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 12 аренда перечисляется среди вещных прав, но позже содержится следующее положение: «Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество».
2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.
Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу назвав ее «Аренда нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.
3. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.
Необходимо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, т.е. государственной регистрации должен подлежать любой договор аренды предметом которого является недвижимое имущество.
4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которого в значительной степени облегчит работу юриста.
5. Типовой договор бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г., относится к числу действующих нормативных актов, хоты имеет противоречия с действующим Гражданским кодексом РФ. Представляется, в настоящее время необходимо новое положение о бытовом прокате разработанное на основе действующего гражданского законодательства с использованием прокатными организациями конструкции договора присоединения.
6. Существует проблема соотношения между договорами буксировки и имущественного найма. Это выражается уже в том, что нельзя исключить возможность использования для буксировки как такового договора имущественного найма (аренды). Речь идет о случаях, когда отправитель для осуществления буксировки обращается к одной из разновидностей договора имущественного найма - той, которая именуется в ГК "аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации". Различие состоит уже в том, что подобная услуга способна создать лишь предпосылку для пространственного перемещения определенного буксируемого объекта. Между тем в указанном случае именно последнее - пространственное перемещение, выражающее суть договора буксировки, осуществляет сторона, которая обратилась за соответствующей услугой. Как справедливо было отмечено по этому поводу, "главным и определяющим критерием договора буксировки и его экономическим содержанием является не предоставление буксира в арендное пользование или внаем, а перемещение тягой буксира буксируемого судна, плота или другого плавучего объекта".
7. В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. Аренда транспортных средств с экипажем в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40. Такой подход не вызывает возражений.
8. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования. Проблема разграничения договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексы смешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правового регулирования, обозначенные в ГК.
9. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только "для проживания в нем".
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу "все", а у других - лишь "часть". Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.