ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости (стр. 6 из 8)
В г.Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.
Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.
Наиболее востребованными площадями являются офисы класса С и встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовлетворенным.
3. Описание объекта оценки
3.1 Описание участка земли
| Местоположение | Ленинский район, проспект Ленина, д.18 |
| Градостроительная зона и соответствие зонированию | 8 |
| Площадь участка, м2 | |
| Топография | |
| Форма участка | |
| Наличие коммунальных услуг | Электричество, газ, водоснабжение, канализация, теплоснабжение |
| Подъезд | В хорошем состоянии, асфальтовое покрытие |
| Рельеф и почва | Равнинный рельеф, подзолистый тип почвы |
| Затопляемость | Незатопляемая |
| Подземные воды | Есть, глубокого залегания - свыше 2 м |
| Опасность окружающей среды | Нет |
| Текущая ставка земельного налога (аренды), м2 в год | 23,87 |
3.2 Описание улучшений
| Общая характеристика | Индивидуальный проект салона красоты |
| Ориентация относительно сторон света и розы ветров | Фасад ориентирован на юг |
| Год постройки | 1865 |
| Площадь общая, м2 | 62 |
| Площадь полезная, м2 | 62 |
| Количество этажей | Один |
| Класс капитальности | 3 |
| Строительные характеристики: | |
| Фундамент | Бутовый |
| Стены | Кирпичные и деревянные |
| Перекрытия | Бревенчатые |
| Крыша | Оцинкованное железо |
| Наружная отделка | Обшивка доской и штукатуркой, краска |
| Полы | Плитка |
| Окна | Пластиковые стеклопакеты |
| Двери | Железная и пластиковая входная, межкомнатные деревянные |
| Внутренняя отделка | Штукатурка, краска, сэндвич-панели, роспись стен |
| Качество строительства | Высокое |
| Привлекательность/внешний вид | Очень высокая |
| Требуемый ремонт | Не требуется |
| Фактический возраст здания | 44 года |
| Нормативный срок службы | 150 лет |
| Остаточный срок эксплуатации | 106 лет |
| Системы инженерного обеспечения: | |
| Водопровод | От городского водопровода |
| Электросети | Есть |
| Канализационная сеть | Городская центральная |
| Система отопления и охлаждения | Центральное отопление, индивидуальное кондиционирование |
| Газ | Есть |
| Лифт | - |
| Телефон | Городской, 1 линия |
| Радио | Есть |
| Телевидения | Есть |
| Сигнализация (охранная, пожарная) | Охранно-пожарная |
| Внешнее благоустройство: | |
| Озеленение | Нет |
| Стоянка для автомашин | Есть на 3 места |
| Детская площадка | - |
| Подъездные пути | Асфальтовые, в хорошем состоянии |
| Текущее использование площадей: | |
| Жилье | |
| Офис | + |
| Торговля | |
| Склад | |
| Иное |
Вид снаружи
Вид изнутри
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Рассматриваемое помещение в настоящее время офисного назначения. Следует рассмотреть варианты изменения функционального помещения с офисного в торговое, расширение помещения за счет покупки близлежащих жилых помещений, перевода их в нежилой фонд и присоединения к уже имеющемуся метражу.
Варианты наиболее эффективного использования прилегающего к дому земельного участка: создание автостоянки за счет мощения плиткой полосы земли, свободной от зеленых насаждений и пешеходных троп.
Купля-продажа
| Проспект Ленина 18 | Общая площадь, м2 | Характеристика объекта | Цена предложения, млн. руб. | Цена, тыс. руб/м2 | Источник информации |
| Проспект Ленина, д.18/50 | 80 | Жилое, 1 этаж, телефон, ремонт, 1 линия | 6 | 75. | АН «Метро» 79-50-79 |
| Проспект Ленина, д.20 | 62 | Нежилое, 1 этаж, первичная отделка, отд.вход, 1 линия | 9 | 145,2 | Газета «Из рук в руки» 8-910-826-14-60 |
| Проспект Ленина, д. 18/50 | 62 | Нежилое, 1 этаж, 1 линия, отд. вход, первичная отделка | 8 | 129 | АН «Консул» 91-26-13 |
| Проспект Октября, д.50/18 | 80 | Нежилое 1 этаж , отдельный вход, первичная отделка | 9,5 | 118,8 | АН «Кумир» 93-29-37 |
| ТЦ «Флагман» | 66 | 4 этаж | 3,63 | 55 000 | АН «Эрмитаж» 74-49-04 |
| ТЦ «Флагман» | 34 | 3 этаж, телефонная точка, без окон, в хорошем состоянии | 2, 55 | 75 000 | АН «Эрмитаж» 74-49-04 |
| ТЦ «Волга» (около Дом Моды) | 131,5 | 4 этаж, 5 кабинетов, холл, 2 с/у | 8,5 | 64 640 | Газета «Из рук в руки» 93-61-64 |
| Проспект Ленина, д.14 | 214,4 | 1/5 эт. кирпичного дома, потолки 3 метра, пластиковые окна, качественный ремонт, 2 с/у, отдельный вход | 7 500 000 | 34 981 | Газета «Из рук в руки» 74-98-23 93-14-65 |
Аренда
| Местоположение | Общая площадь, м2 | Характеристика объекта | Цена предложения, руб за месс | Цена, руб/м2 за мес | Источник информации |
| Проспект Ленина 18 | 200 | Нежилое, 1 этаж, торец здания | 59 500 | АН «Консул» 91-26-13 | |
| Проспект Октября , 50/18 | 53 | 1 этаж, отдельный вход, отличный ремонт | 47700 | 700 (ком услуги вкл) | ООО «Континент» 33-39-97 |
| Проспект Октября, д.18/52 | 62 | 1 этаж, торец здания, отдельный вход, в процессе перевода в нежилой фонд | 37200 | 600 (без коммун услуг) | ООО «Континент» 33-39-97 |
| Проспект Ленина, д.31 | 150 | 1 этаж, отдельный вход, парковка, рекламное место, отделка | 120 000 | 800 (ком услуги не вкл) | ООО «Метро» 33-03-85 |
| ТЦ «Флагман» | 34 | 3 этаж, после ремонта | 17 000 | 500 (ком услуги не вкл) | АН «Эрмитаж» 74-49-04 |
| М-н «BOSH», проспект Ленина, д.31 | 80 | 1 этаж, хороший ремонт, телефонная точка | 80 000 | 1000 (ком услуги не вкл) | АН «Эрмитаж» 74-49-04 |
| Проспект Октября, 47 | 176 | 1/2-3 эт. дома, первая линия, нежилой фонд, кабинетная система плюс 2 торговых зала , интернет, ремонт, мощность до 50 кВт, охрана | 158 400 | 900 (ком услуги вкл) | АН «XXI век» 72-52-84 |
| Проспект Октября, д.47 | 60 194,3 | 1 этаж 2 этаж | 54 000 126 300 | 900 (ком услуги не вкл) 650 | Газета «Из рук в руки» 30-23-98 73-24-46 |