5. Определение стоимости объекта
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
- затратный метод;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- метод капитализации дохода.
Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
5.1 Затратный метод оценки
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1) Определить стоимость земельного участка в предложении, что он не застроен;
Стоимость ЗУ(без застроек)= 62м2 х 1,77 х 1,5 х 3 230руб. х 1,2387 = 658 604 руб.
Стоимость отвода земли под застройку = S зу*384 руб./кв.м = 62 м2 х 384руб. = 23 808
2)Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке;
Восстановительная стоимость здания=С69*Ос*Км*К84*Кп*Кз*Кндс
ВС=186х28,3х1,02х1,17х107,62х1,3х1,18 =1 037 059, 71руб.
3)Определить величину накопленного износа (1681126);
| Конструктивный элемент | Удельный вес, % | Стоимость, тыс.руб. | Износ % | Стоимость износа | Общая стоимость |
| 1.Фундамент | 4 | 41482,4 | 30 | 12444,72 | 29037,68 |
| 2.Стены | 22 | 228153,2 | 35 | 79853,62 | 148299,6 |
| 3.Перегородки | 5 | 51853 | 35 | 18148,55 | 33704,45 |
| 4.Перекрытия | 11 | 114076,6 | 30 | 34222,98 | 79853,62 |
| 5.Лестницы | 4 | 41482,4 | 40 | 16592,96 | 24889,44 |
| 6.Крыша | 5 | 51853 | 40 | 20741,2 | 31111,8 |
| 7.Полы | 10 | 103706 | 10 | 10370,6 | 93335,4 |
| 8.Окна и двери | 12 | 124447,2 | 20 | 24889,44 | 99557,76 |
| 9.Внутренняя отделка | 9 | 933354 | 15 | 140003,1 | 793350,9 |
| 10.Электрические устройства | 2,2 | 228153,2 | 10 | 22815,32 | 205337,9 |
| 11. Санитарно-технические устройства | 6,5 | 67408,9 | 10 | 6740,89 | 60668,01 |
| 12.Прочие | 9,3 | 96446,58 | 15 | 14466,99 | 81979,59 |
| Итого | 100 | 1681126 |
Общая стоимость = 4 437 658 руб.
Рыночная стоимость (с учетом перевода в нежилой фонд) = 4 437 658 * 1,45 = 6 434 603 руб.
При оценке офиса нами не учитываются функциональный износ, так как данный объект соответствует всем техническим и функциональным требованиям, имеет типичную для офисных помещений планировку. Внешний износ также не учитывается, так как офис имеет выгодное месторасположение, то есть рядом расположена автостоянка и имеется удобный подъезд к офису.
5.2 Сравнительный метод
Для того, чтобы объекты были сопоставимы возьмем объекты из одной экономической зоны города и наиболее близко соседствующие здания.
| Показатель сравнения | Оцениваемый объект | Объект сравнения № 1 | Объект сравнения № 2 | Объект сравнения № 3 |
| адрес | Пр-т Ленина 18/50 | Пр-т Ленина 18/50 | Пр-т Ленина 20 | Пр-т Ленина 18/50 |
| Этаж | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Наличие ремонта | + | + | + | + |
| Площадь, кв.м | 62 | 80 | 62 | 62 |
| Цена руб./кв.м. | - | 118 800 | 145 200 | 129 000 |
| Средняя цена за ед. | 131 000 | |||
| Цена предложения, руб. | 8 122 000 | 9 500 000 | 9 000 000 | 8 000 000 |
Рыночная цена = 8 122 000
5.3 Доходный метод
1. Оценивается стоимость недвижимости как текущая стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
2. Используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.
Метод капитализации доходов – это получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
1) Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД):
ЧОД = средняя арендная ставка в год * S здания
ЧОД = 1090 руб.*12*62 кв.м. = 810 960 руб.
2) Рассчитаем коэффициент капитализации:
R = ЧОД (3 сопоставляемых объекта)/цена продажи
R = [(1/3)*12*1082 руб.*204 кв.м.]/26 500 000 = 0,1 (10%)
3) Рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта:
РС = ЧОД/R = 810 960/0,1 = 8 109 600 руб.
РС = ЧОД/R = 3 545 472/0,1 = 35 454 720 руб. = 35,5 млн.руб.
5.3 Метод валового рентного мультипликатора
Мы не используем метод прямого сравнения продаж, так как у нас нет объектов-аналогов, поэтому мы воспользуемся методом валового мультипликатора.
Формируем перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданных и сданных в аренду. Подбор сопоставимых объектов производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.д.) уже учитывается в цене продажи и арендной плате.
| № объекта | Адрес | Площадь | Описание объекта | Аренда в месяц, руб. | Арендная ставка в месяц руб./кВ.м. |
| 1. | М-н «BOSH», проспект Ленина, д.31 | 80 | 1 этаж, хороший ремонт, телефонная точка | 80 000 | 1000 (ком услуги не вкл) |
| 2. | Проспект Октября , 50/18 | 53 | 1 этаж, отдельный вход, отличный ремонт | 47700 | 700 (ком услуги вкл) |
| 3. | Проспект Октября, д.18/52 | 62 | 1 этаж, торец здания, отдельный вход, в процессе перевода в нежилой фонд | 37200 | 600 (без коммун услуг) |
1)Рассчитываем рентный мультипликатор для 3 сопоставимых объектов
ВРМ = цена продажи сопоставимого объекта/ ПВД
ПВД – потенциальный валовой доход
Для этого нам необходимо рассчитать ПВД для каждого сопоставимого объекта:
ПВД = арендная плата в год * S сопоставимого объекта
ПВД1 = 80 кв.м.*12*1000 руб. = 960 000 руб.
ПВД2 = 53 кв.м.*12* 700 руб. = 445 200 руб.
ПВД3 = 62 кв.м.*12* 600 руб. = 446 400 руб.
ВРМ1 = 2 550 000/193 800 = 13,2
ВРМ2 = 3 630 000/770 400 = 4,7
ВРМ3 = 952 000/100 800 = 9,4
ВРМ ср = (13,2+4,7+9,4)/3 = 9,1
2) Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта
РС = ПВД оцен объекта * ВРМ ср
ПВД оцен объекта = 620 руб./кв.м.*527,6 кв.м.*12 = 3 960 000 руб.
РС = 3 960 000*9,1 = 36 040 000 руб. = 36 млн.руб.
3) Из этой рыночной стоимости вычислим рыночную стоимость земельного участка, которую будем использовать в затратном методе.