Очень часто на практике в договорах аренды зданий, сооружений, нежилых помещений определяется, что оплата за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги не включается в арендную плату и производится в порядке, согласованном сторонами4.
В отношении республиканской собственности это условие носит императивный характер. В соответствии с Указом № 498 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Факт невключения указанных расходов в арендную плату является основанием для последующего заключения договоров на водоснабжение и водоотведение, на отпуск электрической энергии и т.п. При этом следует отметить, что, несмотря на действующий принцип свободы договора, заключение договоров на водоснабжение, отпуск электроэнергии и так далее является обязательным для надлежащего исполнения обязательств арендатором по договору аренды нежилого помещения.
Показательной в этом отношении является следующая ситуация.
Недвижимое имущество передано в безвозмездное пользование финансируемому из бюджета учреждению, которое заключает указанные выше договоры. Предположим, их общая сумма составляет 60 базовых величин. Управление казначейства, обслуживающее учреждение, ставит вопрос о распространении на данные отношения норм законодательства о государственных закупках, поскольку закупка (имеются в виду коммунальные услуги, водоснабжение и т.д.) осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, и здесь должна применяться процедура оформления конкурентного листа. В такой ситуации, полагаем, акцессорный характер заключаемых договоров во исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды или ссуды, должен быть достаточным основанием для неприменения норм законодательства о государственных закупках.
ГК не определяет императивно порядок внесения арендной платы, отдавая его на усмотрение сторон по договору аренды, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Вместе с тем нередко договором предусматривается, что арендная плата должна вноситься арендатором не позднее, например, 28 числа месяца, предшествующего расчетному, а за просрочку оплаты установлена пеня. С одной стороны, подобная предоплата может трактоваться как мера оперативного воздействия на арендатора для обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Однако устанавливать пеню за несвоевременное внесение арендной платы в данном случае, на наш взгляд, нелогично, поскольку срок пользования и владения арендованным имуществом не истек (расчетный месяц), то есть обязательства со стороны арендодателя еще не исполнены.
Форма и срок договора аренды
Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 ГК.
Договор аренды заключается на срок, установленный договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 ГК.
В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24) привнес некоторые новшества в порядок заключения соответствующих договоров. В частности, был определен минимальный срок, на который заключается договор аренды и субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Он не должен быть менее 3 лет, и может быть уменьшен только с согласия арендатора. Такие договоры и права на недвижимое имущество, возникающие в связи с их заключением, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Только после заключения договора арендодатель уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, его изменении, расторжении и т.д. Поскольку данная норма закреплена в Декрете № 24, то правило, установленное п. 2 ст. 580 ГК, не применяется.
В отношении сроков аренды земельных участков и иных природных ресурсов установлены следующие правила. Максимальный срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет, участков лесного фонда - 15 лет, водных объектов - 25 лет. В ряде случаев нормируются и минимальные сроки. Как правило, это зависит от цели использования арендуемого участка или иного природного ресурса:
Стороны договора аренды, их права и обязанности
Стороны договора аренды - арендатор и арендодатель.
Арендатором может выступать любое лицо, однако законодательством в этой связи могут устанавливаться определенные ограничения в зависимости от объекта аренды.
Следует обратить внимание на интересный аспект правового положения арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с Законом Республики Беларусь от 13.11.2008 № 450-З «О республиканском бюджете на 2009 год» плательщики арендной платы за обозначенные земельные участки, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин). Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет двойственный правовой статус. С одной стороны, договор аренды является гражданско-правовым договором, и правовое положение арендатора земельного участка определено ГК. С другой стороны, публично-правовой аспект земли как природного ресурса и государственной собственности влияет на взаимоотношения сторон договора аренды земельного участка таким образом, что распространяет на арендатора статус налогоплательщика со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, налоговые органы при осуществлении контроля за исчислением и уплатой арендной платы за вышеназванные земельные участки, применении способов обеспечения ее уплаты, а также уплаты пеней, взыскании этой платы и пеней пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля. Данное правило устанавливается законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год.
Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (например, учреждения, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления). При этом не важно, кто из них выступает на стороне арендодателя: они в равной степени отвечают за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды они не знали об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В случае если недостатки имущества были оговорены арендодателем, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, то арендодатель за них не отвечает.
Договор аренды может определять условия пользования имуществом, а если такие условия в договоре не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факт использования имущества не по назначению или вразрез условиям договора аренды может контролироваться арендодателем, что особенно актуально при сдаче в аренду недвижимого имущества.
Арендатор не является собственником арендованного имущества, что не распространяется на произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, которые являются собственностью последнего, если иное не предусмотрено договором аренды. Исключение, предусмотренное ГК в этом случае, - это улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, поскольку они являются собственностью арендодателя.