Преимущественное право на заключение договора аренды закрепляется и специальным законодательством, например, преимущественное право на аренду водного объекта имеют землепользователи, на территории которых он расположен.
Право на заключение договора аренды, урегулированное п. 1 ст. 589 ГК, предоставлено и субарендатору при досрочном прекращении основного договора аренды, которое влечет автоматическое прекращение договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании на условиях субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при этом на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Возобновление договора аренды
Согласно п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок договора истекает, а арендодатель не планирует перезаключать договор аренды с арендатором, то он обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении. В судебной практике при отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок. Соответственно, арендодателю отказывают в иске о взыскании с арендатора штрафных санкций за несвоевременное освобождение помещений в связи с окончанием срока договора аренды, о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора.
Таким образом, можно определить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды:
для арендатора:
- обязанность своевременно вносить арендную плату;
- обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества;
- право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (подробнее об этом ниже). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;
- обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии;
для арендодателя:
Изменение и расторжение договора аренды
По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено актами законодательства или самим договором аренды. Например, согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Хозяйственный договор может быть изменен или расторгнут также вследствие существенно изменившихся обстоятельств. При расторжении договора по данному основанию хозяйственный суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Однако при заключении договора существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его изменения или расторжения.
Если основанием для изменения (расторжения) договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением (изменением) договора.
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор. Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.
Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Часть 2 п. 2 ст. 581 ГК предоставляет сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право свободного его расторжения. Любая сторона такого договора вправе в любое время отказаться от договора, но при условии обязательного предупреждения другой стороны. Срок предупреждения в ГК предусмотрен диспозитивной нормой: при аренде недвижимого имущества он равен 3 месяцам, при аренде иного имущества - 1 месяц. При этом не позднее чем за 1 и 3 месяца соответственно должно иметь место предупреждение10. Поэтому в случае если сторона, например, предупредила арендодателя о расторжении договора 15 июля 2009 г., то договор может быть расторгнут только через месяц с 16 августа 2009 г. Стороны в договоре могут предусмотреть иной срок для предупреждения, причем он может быть как увеличен, так и уменьшен по сравнению с вышеуказанными. Иной срок для предупреждения может быть также предусмотрен законодательством.
Для одностороннего отказа от договора по ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК не имеют значения мотивы, побудившие любую из сторон заявить об отказе от договора. Мотивы и причины могут вообще отсутствовать.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Согласно ст. 591 ГК арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:
Помимо оснований досрочного расторжения договора аренды по ст. 591 ГК, нормы ГК закрепляют право арендатора на досрочное расторжение договора и в иных случаях:
Пленум ВХС в постановлении № 20 разъяснил, что «Статья 591 ГК …не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК…», правила действия которой мы изложили выше. То есть предложение о расторжении договора отправлять все-таки необходимо.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если иное не предусмотрено законодательством, в случаях, когда арендатор:
Данный перечень оснований установлен императивной нормой и его сокращение либо изменение в договоре по соглашению сторон не допускается. При обращении арендодателей в хозяйственный суд с исками о расторжении договоров аренды по вышеуказанным основаниям и выселении арендаторов, такие иски обычно удовлетворяются судом при условии доказывания данных фактов.
Согласно ч. 3 ст. 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, то это расценивается как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и арендодателям в удовлетворении исков отказывают. Хозяйственные суды исходят из того, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 ГК.
В качестве исключения из общего правила, установленного ч. 1 ст. 590 ГК, можно привести нормы Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», определяющие особенности расторжения договоров аренды торговых мест с членами советов индивидуальных предпринимателей. С указанными субъектами не допускается досрочное расторжение договоров аренды торговых мест, за исключением случаев систематического (2 и более раза в течение календарного года) невнесения ими арендной платы или отсутствия у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли. Исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды торгового места с членом совета может подаваться арендодателем в хозяйственный суд только после обязательного предварительного рассмотрения председателем (главой администрации) местного исполнительного и распорядительного органа первичного или базового уровня причин подачи этого заявления.