Кроме того, обращаем внимание на следующую «несогласованность» норм ГК: если в ч. 1 ст. 590 ГК речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, то п. 3 ст. 586 ГК закрепляет право арендодателя на расторжение договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. То есть в данном случае такое ненадлежащее пользование может иметь несущественный характер. Например, хозяйственные суды по п. 3 ст. 586 ГК «расторгают» договоры аренды нежилых помещений при использовании данных помещений не по целевому назначению, определенному в договоре аренды, неисполнении обязанности по производству ремонта в установленные договором сроки, захламлении помещения.
Ответственность сторон договора аренды
Стороны договора аренды вправе в договоре предусмотреть различные варианты взыскания неустойки в виде штрафа и пени за несвоевременную уплату арендной платы и иные нарушения условий договора. На практике обычно размер пени за просрочку уплаты арендной платы в договорах закрепляется на уровне 0,01–0,15 % за каждый день просрочки, но каких-либо законодательных ограничений не предусмотрено. То есть теоретически и практически в договоре можно предусмотреть любой вариант неустойки. Вместе с тем необходимо учитывать, что в практике хозяйственных судов достаточно активно используется ст. 314 ГК, закрепляющая право суда уменьшить размер взыскиваемой неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Это право, но не обязанность суда, и суд может реализовать его как по собственной инициативе, так и по ходатайству сторон спора. В качестве критериев несоразмерности можно указать следующие обстоятельства:
- чрезвычайно высокий процент неустойки, установленный в договоре;
- значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков (в том числе превышение суммы неустойки над суммой невозвращенного долга);
- непродолжительный срок исполнения обязательства и др.11
Арендатор несет обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки12. Еще раз подчеркнем, что данное правило распространяется на случаи, когда арендатор пользуется арендованным имуществом после прекращения договора аренды, например, в связи с истечением его срока (в этой ситуации нормы о неосновательном обогащении не применяются). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если же договор аренды является ничтожным по основаниям, предусмотренным законодательством, применяются правила о неосновательном обогащении.
Часть 3 ст. 593 ГК предусматривает возможность взыскания штрафной неустойки при несвоевременном возврате арендованного имущества, если неустойка предусмотрена договором.
Неуплата или неполная уплата арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, а также нарушение установленного срока представления налоговых деклараций (расчетов) по этой плате влекут за собой ответственность, установленную законодательством за неуплату, неполную уплату налогов, сборов (пошлин), нарушение установленного срока представления в налоговый орган налоговой декларации (расчета).
В частности, речь идет о применении мер административной ответственности. Так, в соответствии с Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) установлена административная ответственность (штраф, размер которого зависит от ряда фактических обстоятельств):
В случае гибели либо повреждения арендованного транспортного средства (при аренде с экипажем) арендатор несет ответственность в форме возмещения причиненных арендодателю убытков при условии, что последний докажет, что гибель или повреждение произошли вследствие обстоятельств, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательством или договором.
Внесение права аренды в уставный фонд
В отношении вкладов в уставный фонд законодательство Республики Беларусь достаточно либерально. Согласно ст. 471 ГК вкладом в уставный фонд коммерческой организации могут быть вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, либо иные отчуждаемые права, имеющие оценку их стоимости. Таким образом, вклады могут быть внесены в денежной и неденежной форме. Что касается неденежной формы внесения вкладов, то предварительно необходимо произвести экспертизу достоверности оценки их стоимости до внесения в уставный фонд13.
При этом, например, ст. 29 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных обществах» в редакции Закона от 10.01.2006 № 100-З установлено ограничение, согласно которому уставный фонд хозяйственного общества не может быть сформирован полностью за счет неденежного вклада в виде имущественных прав. Объем имущественных прав, вносимых в качестве вклада в уставный фонд хозяйственного общества, не может быть более 50 % предусмотренного законодательством минимального размера уставного фонда для соответствующих формы и вида хозяйственного общества. В настоящее время эта норма касается только акционерных обществ, поскольку для них Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 установлены минимальные размеры уставных фондов в 100 и 400 базовых величин (закрытое и открытое акционерные общества соответственно), за исключением банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, страховых организаций.
Право аренды недвижимого имущества относится к имущественным правам, имеющим оценку их стоимости, которые могут использоваться в качестве вклада в уставный фонд. Право аренды недвижимого имущества можно условно подразделить на две группы: право аренды земельных участков и право аренды иного вида недвижимости (далее по тексту - право аренды недвижимости), правовой режим которых имеет существенные отличия.
В отношении права аренды земельных участков можно отметить следующие особенности:
- распоряжаться правом аренды земельных участков путем внесения в уставный фонд можно только в том случае, если это право было приобретено возмездно, например, на аукционе или путем выкупа у исполкома с расчетом, основанным на кадастровой стоимости земельного участка;
- данное право может быть вкладом в уставный фонд только хозяйственных обществ и товариществ;
- использовать это право в качестве вклада возможно только в пределах срока договора аренды14;
- по правовой природе внесение права аренды в уставный фонд является сделкой, подлежащей государственной регистрации;
- не допускается изменение целевого назначения арендуемого земельного участка.
Что касается права аренды иного недвижимого имущества, то, например, в случае внесения права аренды здания, сооружения, нежилого помещения, находящегося в республиканской или коммунальной собственности, в уставный фонд коммерческой организации переоформление договора аренды происходит без проведения аукциона.
Однако с учетом права учредителей (участников) вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственного общества имущественные права, возникает ряд вопросов в связи с изменением правового режима внесенного в уставный фонд права. К примеру, если внесенное как вклад в уставный фонд право аренды прекращается при прекращении срока действия договора аренды, то какова судьба доли участника, внесшего право аренды в уставный фонд, и необходимо ли такого участника исключать из состава участников? Существует также ряд иных вопросов. В отсутствие легального механизма разрешения проблем в связи с изменением правового режима имущественных прав необходимо разработать соответствующие правовые нормы, закрепив их в законодательстве о хозяйственных обществах. Например, можно предусмотреть порядок, когда в случае если в уставный фонд внесено срочное имущественное право, при истечении срока владения им внесший имущественное право в уставный фонд участник вправе предоставить взамен иное имущество, включая деньги, ценные бумаги, иные имущественные права и известить об этом общество не позднее одного месяца до момента истечения срока, на который было предоставлено имущественное право.
Список использованных источников
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года. (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст.101). ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» - 2009г.
3. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 11 января 1999г. ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» - 2009г.
4. Гражданское право: Учебник, под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, М.: Проспект. – Т. 2. – 2000.
5. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.
7. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.
8. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 374с.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.