по Экономике недвижимости (стр. 2 из 2)
Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
| Год | Остаток кредита на конец года, ден.ед. | Процентный платеж, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. |
| 0 | ||||
| 1 | ||||
| 2 | ||||
| 3 | ||||
| 4 |
Решение.
Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.
Особенности кредитования следующие:
- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита[3].
Составим схему погашения кредита для данной задачи:
| Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный платеж, тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. | |
| начисленный | выплаченный | |||
| 0 | 40 000,0 | - | - | - |
| 1 | 30 000,0 | 4000,0 | 10 000 | 14 000,0 |
| 2 | 20 000,0 | 3000,0 | 10 000 | 13 000,0 |
| 3 | 10 000,0 | 2000,0 | 10 000 | 12 000,0 |
| 4 | 0,0 | 1000,0 | 10 000 | 11 000,0 |
Вопрос №9.
Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
| Элементы здания | Нормативный срок службы, годы | Износ фактический, % | Удельный вес в общей стоимости здания, % |
| Фундамент | 120 | 13 | 12 |
| Стены панельные | 130 | 12 | 25 |
| Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 |
| Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 |
| Перегородки гипсобетонные | 60 | 26 | 4 |
| Полы линолеум | 20 | 25 | 6 |
| Окна | 30 | 56 | 3,5 |
| Двери | 30 | 56 | 3,5 |
| Обойные работы | 5 | 40 | 5 |
| Малярные работы | 5 | 40 | 7 |
| Наружная отделка | 15 | 47 | 5 |
| Лестницы из сборного ж/б | 90 | 19 | 3 |
| Внутренние сети | 30 | 56 | 5 |
| Прочие элементы | 50 | 34 | 2 |
| Всего по зданию | 486 | 100 |
Решение.
Расчет восстановительной стоимости здания
| N п./п. | Наименование статей затрат | Стоимость, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Стоимость строительных материалов | 22834,45 |
| 2 | Заработная плата рабочих | 10 275,50 |
| 3 | Эксплуатация машин и механизмов | 5708,61 |
| 4 | Итого прямые затраты | 38818,57 |
| 5 | Накладные расходы | 3881,86 |
| 6 | Себестоимость | 42700,42 |
| 7 | Сметная прибыль (18 % от п. 6) | 7686,08 |
| 8 | Итого стоимость общестроительных работ | 50386,50 |
| 9 | Отопление и вентиляция | 1259,66 |
| 10 | Водопровод и канализация | 1511,59 |
| 11 | Электросеть | 1007,73 |
| 12 | Телефонизация | 503,86 |
| 13 | Итого стоимость объекта | 54669,35 |
| 14 | Прочие работы и затраты | 16400,80 |
| 15 | Итого восстановительная стоимость | 71070,15 |
| объекта, как нового |
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом[4]:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц) = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода[5].
Определение интегрального коэффициента износа здания
| Нормативный | Износ | Удельный вес в | Удельный вес износа в | ||
| п./п. | Элементы здания | срок службы, | фактич., | общей стоимости | общей стоимости |
| год | % | здания, % | здания, % | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | Фундамент | 120 | 13 | 12 | 1,56 |
| 2 | Стены панельные | 130 | 12 | 25 | 3 |
| 3 | Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 | 1,68 |
| 4 | Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 | 2,5 |
| 5 | Перегородки гипсобет. | 60 | 26 | 4 | 1,04 |
| 6 | Полы линолеум | 20 | 25 | 6 | 1,5 |
| 7 | Окна | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
| 8 | Двери | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
| 9 | Обойные работы | 5 | 40 | 5 | 2 |
| 10 | Малярные работы | 5 | 40 | 7 | 2,8 |
| 11 | Наружная отделка | 15 | 47 | 5 | 2,35 |
| 12 | Лестницы сб. ж/б | 90 | 19 | 3 | 0,57 |
| 13 | Внутренние сети | 30 | 56 | 5 | 2,8 |
| 14 | Прочие элементы | 50 | 34 | 2 | 0,68 |
| 15 | Всего по зданию | 100 | 26,40 |
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6505, 20 тыс.руб.,
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,
- Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
- Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
- kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
- kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Вопрос №10.
Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
| Показатель | Супермаркет | Гостиница | Кинотеатр |
| 1 | 2 | 3 | |
| Стоимость новых улучшений, ден.ед. | 650 000 | 750 000 | 950 000 |
| ЧОД, ден.ед. | 105 000 | 126 000 | 130 000 |
| Коэффициент капитализации для улучшений, % | 12 | 16 | 12 |
| Коэффициент капитализации для земли, % | 10 | 10 | 10 |
Решение:
В решение этой задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
, гдеV0 – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.
Vв – стоимость новых улучшений, ден. ед.
I0 – чистый операционный доход, ден. ед.
Rв - коэффициент капитализации для улучшений, %
RL - Коэффициент капитализации для земли, %
Произведем расчет:
1. V0 = 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.
2. V0 = 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.
3. V0 = 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.
При сравнении видно, что стоимость объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
[1]Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
[2]Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[3]Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[4]Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
[5]Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.