Контрольная работа по экономике недвижимости
Задание первое.
На основе функций денег решите 2 задачи.
1. Рассчитайте текущую стоимость коммерческой недвижимости при заданных потоках доходов от сдачи её в аренду и перепродажи в конце прогнозного периода. Выберите соответствующие решению задачи функции денег и постройте потоки доходов по заданным годам.
| Исходные данные | Цифровые показатели |
| Доход от сдачи в аренду, млн. руб. | 0,45 |
| Цена перепродажи, млн. руб. | 7,78 |
| Ставка дисконта для аренды, % | 14 |
| Ежегодное повышение цены недвижимости, % | 18 |
| Прогнозный период (лет) / аренда – перепродажа/ количество начислений | 5 - аренда/ 6 - перепродажа / ежегодное |
2. Рассчитайте, какую отдачу на вложенный капитал получит инвестиционная компания при покупке права аренды земельного участка под автостоянку в текущий момент за определенную сумму и перепродажи её через заданный промежуток времени. Выберите соответствующую решению задачи функцию денег.
| Исходные данные | Цифровые показатели |
| Цена покупки права аренды, млн. руб. | 1,75 |
| Цена перепродажи, млн. руб. | 3,8 |
| Прогнозный период (лет) / количество начислений | 4 года / ежегодное |
Выполнение первого задания.
Решение первой задачи.
Рассчитаем текущую стоимость недвижимости (PV)
FV 7 780 000 7 780 000
PV = ---------- = ------------------- = ------------------- = 3 400 709 (руб.)
N 5
(1 + i ) (1+0,18) 2,287758
Pvf = 7 780 000 * 0,4371092 = 3 400 709 (руб.) или 3,4 млн. руб.
Построим потоки доходов по годам:
| Год | Расчет потока доходов | Накопленная сумма (будущая стоимость) |
| 1 | 3,4 * 1,18 | 4,012 |
| 2 | 3,4 * 1,3924 | 4,73416 |
| 3 | 3,4 * 1,643032 | 5,5863088 |
| 4 | 3,4 * 1,938778 | 6,5918452 |
| 5 | 3,4 * 2,287758 | 7,7783772 |
Решение второй задачи.
Рассчитаем, какую отдачу на вложенный капитал получит инвестиционная компания при покупке права аренды земельного участка под автостоянку в текущий момент за 1,65 млн.руб. и перепродажи её за 4,95 млн.руб. через 4 года.
Определение ставки дохода на капитал (норму отдачи) выводится из основной формулы шести функций денег, а именно из первой функции.
Формула расчета ставки дохода на капитал:
FV ¹∕n 3,8 ¼ ¼
i = ( -------) - 1 = ( ---------) - 1 = 2 - 1 = 0,2.
PV 1,75
Норма отдачи на вложенный капитал равна 0,2.
Задание второе.
С учетом факторов риска необходимо оценить предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:
1. вложение капитала в покупку ценной бумаги на строительство жилья, обеспеченную гарантиями субъекта федерации (муниципальный жилищный сертификат) – Вариант А;
2. вложение капитала в строительство жилого дома, типовой проект – Вариант Б;
3. вложение капитала в строительство жилого дома, индивидуальный проект – Вариант В.
Исходные данные представлены в таблице 2.
Таблица 2
| Вариант | Состояние экономики | Норма дохода по инвестициям в зависимости от состояния экономики, в % | Вероятность событий в зависимости от состояния экономики |
| А | Ценная бумага (жилищный сертификат): | ||
| - глубокий спад | 11 | 0,05 | |
| - небольшой спад | 8 | 0,15 | |
| - средний рост | 6 | 0,45 | |
| - подъём | 5 | 0,2 | |
| - мощный подъём | 5 | 0,15 | |
| Б | Строительство жилого дома типовой проект | ||
| - глубокий спад | -1 | 0,05 | |
| - небольшой спад | 9 | 0,15 | |
| - средний рост | 12 | 0,45 | |
| - подъём | 15 | 0,2 | |
| - мощный подъём | 18 | 0,15 | |
| В | Строительство жилого дома индивидуальный проект | ||
| - глубокий спад | 0 | 0,05 | |
| - небольшой спад | 9 | 0,15 | |
| - средний рост | 15 | 0,45 | |
| - подъём | 18 | 0,2 | |
| - мощный подъём | 22 | 0,15 |
Выполнение второго задания.
С учетом факторов риска оценим предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:
1. вложение капитала в покупку ценной бумаги на строительство жилья, обеспеченную гарантиями субъекта федерации (муниципальный жилищный сертификат) – Вариант А:
Е = 0,05 * 11 + 0,15 * 8 + 0,45 * 6 + 0,2 * 5 + 0,15 * 5 =
0,55 + 1,2 + 2,7 + 1 + 0,75 = 6,2.
2. вложение капитала в строительство жилого дома, типовой проект – Вариант Б:
Е = 0,05 * (-1) + 0,15 * 9 + 0,45 * 12 + 0,2 * 15 + 0,15 * 18 =
-0,05 + 1,35 + 5,4 + 3 + 2,7 = 12,4.
3. вложение капитала в строительство жилого дома, индивидуальный проект – Вариант В:
Е = 0,05 *0 + 0,15 * 9 + 0,45 * 15 + 0,2 * 18 + 0,15 * 22 =
0 + 1,35 + 6,75 + 3,6 + 3,3 = 15.
Определяем величину общего риска.
Вариант А:
SΔ = (11 - 6,2)² * 0,05 + (8 - 6,2)² * 0,15 + (6 - 6,2)² * 0,45 + (5 - 6,2)² * 0,2 + (5 - 6,2)² * 0,15 = 1,152 + 0,486 + 0,018 + 0,288 + 0,216 = 2,16.
Вариант Б:
SΔ = (-1 - 12,4)² * 0,05 + (9 - 12,4)² * 0,15 + (12 - 12,4)² * 0,45 + (15 -12,4)² * 0,2 + (18 - 12,4)² * 0,15 = 8,978 + 1,734 + 0,072 + 1,352 + 4,704 = 16,84.
Вариант В:
SΔ = (0 - 15)² * 0,05 + (9 - 15)² * 0,15 + (15 - 15)² * 0,45 + (18 - 15)² * 0,2 + (22 - 15)² * 0,15 = 11,25 + 5,4 + 1,8 + 7,35 = 25,8.
Определяем абсолютную величину риска по инвестициям.
Вариант А: SΔ = √2,16 = 1,47.
Вариант Б: SΔ = √16,84 = 4,1.
Вариант В: SΔ = √25,8 = 5,08.
Определяем величину относительных рисков
Вариант А: = 1,47 / 2,16 = 0,68.
Вариант Б: = 4,1 / 16,84 = 0,24.
Вариант В: = 5,08 / 25,8 = 0,2.
На основании произведенных вычислений можно сделать вывод, что наиболее рисковым проектом является проект А.
Задание третье.
Укажите 10 факторов, существенно влияющих на стоимость объектов недвижимости. Исследуемый объект недвижимости – квартира в многоквартирном доме.
Выполнение третьего задания.
Указываем 10 факторов, существенно влияющих на стоимость квартиры в многоквартирном доме:
1) количество комнат в квартире;
2) площадь квартиры;
3) этаж;
4) планировка квартиры;
5) состояние квартиры;
6) наличие балкона или лоджии;
7) район, в котором расположен дом (приближенность к центру или отдаленность от центра, «спальный»);
8) наличие инфраструктуры в данном районе, где расположен дом;
9) материал (кирпич, железобетонные панели, монолитный железобетон);
10) год постройки дома.
Список использованной литературы
1. «Экономика и управление недвижимостью». Учебник для ВУЗов. Под ред. П.Г. Грабового. Москва, 1999г.
2. «Экономика и управление недвижимостью». Учебное пособие. Примеры, задачи, упражнения. Часть 1. Под ред. П.Г. Грабового. Москва, 2001г.
3. «Анализ инвестиций в недвижимость». Под ред. Тарасевича Е.И., Санкт Петербург, 2000г. (Серия «Энциклопедия оценки).
4. Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ. Постановление Правительства № 519 от 06.07.2001 г.
5. «Экономика недвижимости». Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И., Москва, 2000г.