. Покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке
Данный вариант приобретения жилья можно рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов – Сбербанке и его программы «Ипотека - молодой семье».
У программ «Ипотека - молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ :
1. В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита). Причем: в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия); в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе « Ипотека - молодым семьям » могут учитываться дополнительные виды доходов.
2. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе « Ипотека молодым семьям» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):
1.на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года; 2.при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества.
Целевая федеральная программа: "Молодой семье - доступное жилье".
Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве "нуждающихся", молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.
· Субсидия может быть использована на:
· приобретение жилья;
· строительство индивидуального жилого дома;
· уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;
· погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;
· осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.
Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.
Расчетная стоимость жилья определяется:
СтЖ= Нм*Нст, где СтЖ- расчетная стоимость жилья, Нм- норма метража (для семьи из 2 человек составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв.м. на каждого члена семьи.), Нст - норматива стоимости 1 кв.м. В свою очередь, норматив стоимости кв.м. рассчитывается на основании методики Минрегионразвития отдельно по каждому муниципальному образованию с учетом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном образовании.
Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:
а) заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);
б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;
е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.
После того, как в программу молодую семью она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнеру федеральной программы. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.
Стоит отметить, что в 2008 году в связи с финансовым кризисом и острой нехваткой бюджетных средств реализация программы в ряде субъектов РФ была приостановлена. В настоящее время региональные власти восстанавливают работу программы на подконтрольных территориях.
3. Социальная ипотека для молодой семьи
К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом - нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае можно рассмотреть Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).
В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене[18].
Ипотека, как финансовый инструмент, является устойчивой, она становится все более доступной и во многом определяет дальнейшее становление российской рыночной экономики[19].
Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные "прорехи", начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку
Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.
Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице.
Существует мнения многих экономических аналитиков по поводу состояния и дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования, рассмотрим одно из них.
Банки РФ в 2010 году, по прогнозу, выдадут около 340 миллиардов рублей ипотечных кредитов, сообщил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в четверг журналистам в рамках финансового форума. Таким образом, объем выдачи ипотечных кредитов вырастет в 2,2 раза по сравнению с 2009 годом, когда этот показатель составил 152,5 миллиарда рублей.
Новый годовой прогноз АИЖК дает более точную цифру - ранее он варьировался в пределах от 320 до 360 миллиардов рублей. Еще раньше агентство прогнозировало объем выдачи ипотеки в РФ в этом году в диапазоне 280-320 миллиардов рублей.
"В денежном выражении прогноз по году - 340 миллиардов рублей. На текущий момент - примерно 230 миллиардов, это на 1 октября, за девять месяцев", - сказал Семеняка.
Согласно материалам АИЖК, точная сумма выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2010 года составляет 234,2 миллиарда рублей - это в 2,55 раза превышает прошлогодний показатель (91,7 миллиарда рублей).
По количеству выданных кредитов за девять месяцев также наблюдается рост - в 2,41 раза, до 187,3 тысячи кредитов с прошлогодних 77,6 тысячи[20].
Для развития ипотечного кредитования, государство продолжает принимать меры. Выступление В.В. Путина в апреле 2010:
«В.В. Путина считает необходимым снизить ставки по ресурсам, которые ВЭБ направляет на поддержку ипотеки. Такое мнение премьер-министр РФ высказал в четверг на заседании правительства.
"Надо будет снизить ставки по ресурсам, которые ВЭБ направляет на поддержку ипотеки", - сказал он.