В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.
Современный ипотечный кредит возник в Германии. Первый государственный ипотечный банк создан в Силезии в 1770 г. для оказания кредитной поддержки помещикам. Для привлечения кредитных ресурсов банк выпускал закладные — документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающие кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате заемщиком долга в срок.
В России первые попытки организации ипотечного кредита предприняты с середины XVIII в. — 13 мая 1754 г. создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 г. в Государственный заемный банк, к которому в 1802 г. присоединен, созданный в 1797 г., вспомогательный для дворянства банк. Данные банки с точки зрения формы собственности — казенные, а по характеру деятельности - в основном учреждения ипотечного кредита.
У дворянства возникла потребность в долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первичный источник в лице государства. Через свои банки оно предоставляло ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными «душами».
Не обошлось без ошибок и некоторой эйфории, вызванной видимой легкостью получения денег на длительный срок. Зачастую дворяне использовали полученную ссуду для покупки предметов роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. К тому же ссуды выдавались по сути дела государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. Однако деятельность этих банков оказалось малоуспешной, т.к. помещики не возвращали ссуды, не платили и процентов. Предписанная законом продажа просроченных закладных не принимались, не было правильного счетоводства, а поэтому представленные отчеты составлялись приблизительно.
И как результат - в соответствии с повелением Александра II от 16.04.1859 г. и Имперским указом правительствующему Сенату от 1 сентября того же года прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. К этому времени Россию уже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный процесс формирования новых структур системы ипотечного кредита.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.
Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения. Крестьянский поземельный банк, приступивший к операциям 10.04.1883 г., имел право проводить следующие операции:
> выдачу крестьянам ссуды под покупаемые ими (по добровольному соглашению с владельцами) земли;
> выдаваемые кредиты под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке;
> ссуды выдавались не только дворянам, купцам, крестьянам, но и сельским обществам, отдельным поселениям, не составляющим целых сельских обществ, проживающим в имениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.
Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей.
В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.
С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.
Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни.
В последнее 15-летие вновь заметно растет потребность в развитии такого вида банковских операций, как ипотечное кредитование
1.3. Виды ипотечного кредитования/ипотеки
Условия ипотечного кредитования непосредственно различаются между собой, это может зависеть от многих признаков, законодательство той или иной страны, условия банка, а также различие внутри банковских программ, от целей заемщика и пр. Однако, говоря непосредственно о видах, в данной работе, предлагается классифицировать ипотечное кредитование, по предмету залога
Как уже обсуждалось выше, при ипотечном кредитовании кредит, возможно, брать как на приобретаемую недвижимость, при котором она переходит в залог к кредитору, так и под залог недвижимости уже имеющейся в собственности.
В первом случае все предельно ясно, вы приобретаете квартиру, дом, земельный участок или прочую недвижимость в собственность, при этом она поступает в ипотеку (залог) банку, как некий гарант вашей кредитоспособности. В случае, если вы по какой-либо причине не сможете выплачивать проценты по кредиту, банк в праве продать заложенную недвижимость и тем самым погасить ваш долг.
Более подробно рассмотрим случай залога уже имеющейся недвижимости. Когда ипотечное кредитование в России только появилось, кредиты выдавались лишь только под залог приобретаемой недвижимости. Но брать кредит под залог приобретаемой недвижимости не всегда удобно. Вот несколько примеров, когда кредит под залог имеющейся недвижимости становится более выгодным:
- Кредит на развитие бизнеса.
Можно получить кредит «на развитие бизнеса», под одни процентные ставки, а можно получить ипотечный кредит «под залог имеющейся квартиры», процентные ставки по которому будут меньше. Данный способ получения кредита, на сегодняшний день достаточно популярен у бизнесменов.
- Отсутствие первоначального взноса:
Сейчас банки кредиты без первоначального взноса практически не дают. Но можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Допустим, заемщику нужна квартира, стоимостью 3 000 000 рублей, а у заемщика есть квартира стоимостью 4 500 000 рублей. Заемщик может заложить имеющуюся квартиру, и получить до 70% её стоимости, то есть, в нашем примере, до 8 000 000 х 70% = 3 150 000 рублей.