Нужная заемщику квартира стоит 3 000 000 рублей, а кредит может быть до
3 150 000 рублей. Отсюда видно, что данного кредита хватает, чтобы купить нужную квартиру, не имея наличных денег на первый взнос.
- Покупка недвижимости за рубежом:
В ряде стран кредиты россиянам не дают. Однако, получив кредит под залог имеющейся недвижимости, данными денежными средствами можно воспользоваться для приобретения зарубежного жилья, обойдя тем самым волокиту с иностранными банками.
- Более низкая процентная ставка:
Иногда при покупке земли, коттеджа, квартиры в новостройке, процентная ставка
по кредиту выше, чем ставка по кредиту под залог имеющегося жилья.
Несмотря на ряд преимуществ, не стоит забывать о рисках, получаемых взамен.
Если говорить о вложении полученных от залога квартиры средств в развитие бизнеса, то начинающим бизнесменам здесь нужно крепко думать. Во-первых, надо иметь в виду только тот бизнес, приносящий постоянную уверенную прибыль и, во-вторых –
сто процентную уверенность, того, что с этим бизнесом ничего не случится. Иначе на память приходят суровые 90-е годы, когда не просчитавшие свои ресурсы бизнесмена лишались квартиры. Потеря бизнеса страховым случаем не является, поэтому тут страховая компания не поможет и со своей проблемой бизнесмен останется один на один, тем более, если заложенная квартира является единственным жилье.
Что касается приобретения недвижимости за рубежом или покупки новостройки, здесь ситуация менее рискованная, так как под залог одной недвижимости,
вы приобретаете достаточно дорогой и ликвидный объект, что существенно снижает риски.
Кредиты, выдаваемые под залог, имеющегося недвижимого имущества могут быть как целевые, так и нецелевые. Целевые кредиты - те, которые выдаются на определенные цели. Например, когда заемщик берет кредит хоть и под залог имеющегося квартиры, но на цели приобретения другой недвижимости: квартиры, коттеджа, земельного участка и т.д.
Процентные ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по «нецелевым кредитам». Но банку нужно подтверждать целевое использование кредита. Например, купили другую квартиру - принесите документы в банк, чтобы подтвердить, что деньги потрачены по целевому назначению.
Нецелевые кредиты выдаются на различные нужды: принимает банк в залог имеющуюся недвижимость, выдает кредит, и не спрашивает, на что заёмщик собирается потратить деньги. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, но зато не нужно подтверждать целевое использование, выданных кредитных средств.
Само понятие ипотека, по основанию ее возникновения можно разделить на два вида:
- Ипотека в силу закона;
- Ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Определяющим фактом, в этом случае для ипотеки в силу закона является получение денежных средств на приобретения или строительство объекта недвижимости в кредит или заем.
Ипотека в силу закона возникает в следующих четырех основных и распространенных случаях:
- Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
- Продажа в кредит.
- Рента.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Основным отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Как прокомментировал адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Антон Лебедев: «Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона является ипотекой в силу договора». В своем материале: «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Он также рассказывает, что ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся только на основании договора ипотеки. Теперь это исправлено. Также, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.
http://www.ipotek.ru/podzalog.php, http://www.credit.ru/publication/2789
1.4. Рынок ипотеки, модели ипотечного кредитования.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.
На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Этот этап регулирует отношения банка кредитора и заемщика. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Иными словами можно сказать, что рынок ипотечного кредитования включает два направления:
• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• привлечение ресурсов для кредитования (рефинансирование выданных кредитов), включающие в себя продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит.
Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования:
- Двухуровневую или классическую (американскую)
- сбалансировано автономную (Германскую)
- и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую)
Американская модель ипотечного кредитования заключается в следующем, после того как банк выдал кредиты, он, либо специализированные организации формируют ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам продаются ценные бумаги, обеспеченные заложенной недвижиомтью, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.