В качестве подрядчиков в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пус-коналадочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели. Они вправе заниматься деятельностью по строительству только на основании специального разрешения (лицензии). Органом, осуществляющим лицензирование строительной деятельности, является Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, которому предоставлено право передавать полномочия по лицензированию органам исполнительной власти субъектов РФ.
В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК, форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его сторонами выступают два гражданина, а сумма сделки не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда, он может быть совершен устно. Какого-либо обязательного для сторон типового договора строительного подряда не существует.
Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации.
Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, И со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК)[6].
Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных, работ или работ по капитальному ремонту («право на строительство (реконструкцию)» или «право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и т.д.»)1. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора (п. 2 ст. 743 ГК).
К числу существенных условий рассматриваемого договора (в силу прямого указания ч. 1 ст. 740 ГК) относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.
Согласно п. 2 ст. 740 ГК предметом договора подряда является особый результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.
В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование
Техническая документация включает исходно-разрешительную документацию (ИРД), градостроительную документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и др. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации'.
В ходе разработки технической документации независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, независимо от источников финансирования строительства, от организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах. Градостроительная документация и проекты на строительство, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в порядке, установленном СНиП 11-01–95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений».
Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.
Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков. Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Применительно к Досрочному выполнению работ вступает в силу общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором. Досрочное исполнение допускается с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК)[7].
Цена подлежащей выполнению работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон. Для определения цены составляется сметная документация (смета), представляющая собой постатейный перечень затрат по выполнению работ и состоящая из локальных смет, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Сметная документация составляется, как правило, по формам, рекомендуемым Государственным комитетом по строительной, архитектурной и жилищной политике. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. Согласно п. 1 ст. 743 ГК смета – обязательный документ договора строительного подряда.
В договоре строительного подряда, как и в собственно договоре подряда, цена работы может быть приблизительной (т.е. в последующем, в ходе строительства, уточняемой в соответствии с условиями договора, или твердой (окончательной). При отсутствии в договоре подряда других указаний цена будет считаться твердой. В договоре строительного подряда для подрядчика это обстоятельство не будет иметь столь большого практического значения, как в собственно договоре подряда. Так, исходя из ст. 743 и 744 ГК право подрядчика, обнаружившего необходимость в проведении дополнительных работ и в увеличении сметной стоимости, требовать пересмотра сметы и увеличения цены не ставится в зависимость от того обстоятельства, определена ли цена в договоре как приблизительная или как твердая. Подрядчик обязан выполнять работы в соответствии со сметой. Превышение затрат по сравнению с предусмотренной в договоре ценой без согласия с заказчиком компенсируется подрядчиком за счет собственных средств (п. 1,4 ст. 743 ГК).
Иные условия договора, т.е. не относящиеся к существенным, – порядок оплаты работ, обеспечение строительства материалами и оборудованием, сдачи и приемки работ, порядок устранения недостатков, гарантийные сроки и др. – либо согласовываются сторонами в договоре по их усмотрению с учетом интересов и действующих нормативных предписаний, либо определяются на основе правовых норм, относящихся как к строительному подряду, так и к собственно подряду.
Обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Так, для того чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать другие услуги (п. 1, 2 ст. 747 ГК). Главными же обязанностями заказчика являются: принятие законченного строительством объекта и оплата выполненных работ.
Основная обязанность подрядчика – построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как уже отмечалось, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, качественно и в срок, исполняя полученные в ходе строительства указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754,755 ГК). Подрядчик несет обязанность и по обеспечению строительства материалами или оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК).