Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Доходный подход оценивает стоимость собственности в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость объекта
обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод капитализации доходов используется, если:
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта собственности. Базовая формула расчета имеет следующий вид: [6. С. 33]
С = NOY / Rk или С=ЧОД / Коэффициент капитализации, (1.1)
где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
Rk – коэффициент капитализации (%);
ЧОД – чистый операционный доход.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
- ПВД (потенциальный валовой доход);
- ДВД (действительный валовой доход);
- ЧОД (чистый операционный доход);
- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле [7. С. 101]:
ПВД = S * Cа,(1.2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости [8. С. 99]:
ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы. (1.3)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости [10. С. 32]:
Кнд = Дn * Тс / Nа, (1.4)
где Дn-доля единиц объект недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
Nа– число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
- общеэкономической ситуации;
- перспектив развития региона;
- стадии цикла рынка недвижимости;
- соотношения спроса и предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки. [11. С. 68]
Кзагрузки = 1- Кнд. (1.5)
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода [12. С. 174]:
Кндп = Па+Пнд / ПВД, (1.6)
где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
Пнд – потери от недоиспользования площадей;
ПВД – потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов и не включаемые в арендную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП производится по формуле [13. С. 224]:
PV = å * (Ct/ (1 + i)t )+ M * (1 / (1 + i)n), (1.7)
где PV – текущая стоимость;
Ci - денежный поток периода t;
it – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Сравнительный подход к оценке собственности базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.
Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.
В этом случае в качестве единиц сравнения используются:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
1) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле [14. С. 139]:
Цоб = ПВДо*ВРМа = ПВДо* [å (Цiа : ПВДiа)] : m, (1.8)
1
где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;
ПВДiа – потенциальный валовой доход i–го сопоставимого аналога;
m- количество отобранных аналогов.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Общий коэффициент капитализации.
Основные этапы расчета стоимости объекта:
- подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
- общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене [15. С. 86]:
Ккап = [ ( å (ЧЧОiа : Цiа) : m, (1.9)
где Ккап – общий коэффициент капитализации;
ЧОДiа – чистый операционный доход i–го сопоставимого аналога;
Цiа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;
m- количество отобранных аналогов.
- далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле [16. С. 148]:
m
Цоб = ЧОДо * Ккап = ЧОДо * [å (ЧОДiа : Цiа)] : m, (1.10)
1
где ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: