Контрольная работа по Экономике недвижимости 3 (стр. 1 из 2)
Министерство Российской Федерации по связи и информатизации
Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики
Межрегиональный центр переподготовки специалистов
Дисциплина
Экономика недвижимости
Контрольная работа
Вариант 03
Выполнил: студент
Проверил:
2010
Задача 1
Затратный метод
Исходные данные
Площадь земельного участка - 4000 м2
Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.
Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)
| Наименование работ и затрат А | ||
| Стоимость в базовых ценах (денежных единиц) | Коэффициент В | |
| 1. Проектно изыскательные работы | 22,0 | 1800 |
| 2. Дополнительные затраты | 0 | - |
| 3. Земляные работы | 8,95 | 8283 |
| 4. Фундаменты | 50,3 | 7452 |
| 5. Стены | 90,4 | 9093 |
| 6. Перекрытия | 30,5 | 8830 |
| 7. Кровля | 14,1 | 9909 |
| 8. Полы | 28,1 | 7256 |
| 9. Перегородки | 15,1 | 8314 |
| 10. Лестничные марши | 4,5 | 64,72 |
| 11. Окна | 14,5 | 7641 |
| 12. Двери | 7,3 | 7441 |
| 13. Отделочные работы | 35,3 | 10949 |
| 14. Разные работы | 4,2 | 7958 |
| 15. Отопление | 8,5 | 11307 |
| 16. Водоснабжение | 0,5 | 11693 |
| 17. Канализация | 0,51 | 12768 |
| 18. Электромонтажные работы | 78,7 | 10087 |
| 19. Водопроводные сети и водоводы | 8,9 | 10121 |
| 20. Газовые сети | 0 | 0 |
| 21. Канализационные сети | 3,9 | 9951 |
| 22. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 45,3 | 11931 |
| 23. Дороги и тротуары | 20,1 | 8502 |
| 24. Озеленение | 4,5 | 8502 |
Данные для определения физического износа здания
| Наименование конструктивных элементов | |
| Процент износа | |
| 1. Фундаменты | 3,8 |
| 2. Стены | 6,3 |
| 3. Перекрытия | 6,1 |
| 4. Кровля | 13,2 |
| 5. Полы | 16,5 |
| 6. Перегородки | 8,3 |
| 7. Лестничные марши | 3,1 |
| 8. Окна | 16,5 |
| 9. Двери | 14,7 |
| 10. Отделочные работы | 19,8 |
| 11. Отопление | 16,8 |
| 12. Водоснабжение | 28,5 |
| 13. Канализация | 21,5 |
| 14. Электрооборудование | 9,8 |
| 15. Водопроводные сети | 16 |
| 16. Канализационные сети | 12,3 |
| 17. Тепловые сети | 49,2 |
| 18. Дороги | 6,3 |
| 19. Озеленение | 7,9 |
Данные для составления сметы расчета стоимости здания
| Наименование затрат | Величина процента |
| 1. Накладные расходы | 18,4 |
| 2. Плановые накопления | 41,01 |
| 3. Временные здания и сооружения | 13,84 |
| 4. Среднегодовое зимнее удорожание | 4,5 |
| 5. Резерв на непредвиденные расходы | 3 |
| 6. Составление сметной документации | 1,5 |
| 7. Налог на добавленную стоимость | 2,0 |
Решение
1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц
2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения
| Наименование работ | Стоимость в базовых ценах | Коэффициент пересчета | Стоимость в текущих ценах |
| 1. Проектно-изыскательные работы | 22,0 | 1800 | 39600 |
| 2. Дополнительные задания | 0 | - | 0 |
| 3. Земельные работы | 8,95 | 8283 | 74132,85 |
| 4. Фундаменты | 50,3 | 7452 | 374835,56 |
| 5. Стены | 90,4 | 9093 | 822007,2 |
| 6. Перекрытия | 30,5 | 8830 | 269315 |
| 7. Кровля | 14,1 | 9909 | 139716,9 |
| 8. Полы | 28,1 | 7256 | 203893,6 |
| 9. Перегородки | 15,1 | 8314 | 125541,4 |
| 10. Лестничные марши | 4,5 | 64,72 | 291,24 |
| 11. Окна | 14,5 | 7641 | 110794,5 |
| 12. Двери | 7,3 | 7441 | 54319,3 |
| 13. Отделочные работы | 35,3 | 10949 | 386499,7 |
| 14. Разные работы | 4,2 | 7958 | 33423,6 |
| 15. Отопление | 8,5 | 11307 | 96109,5 |
| 16. Водоснабжение | 0,5 | 11693 | 5846,5 |
| 17. Канализация | 0,51 | 12768 | 6511,68 |
| 18. Электромонтажные работы | 78,7 | 10087 | 793846,9 |
| 19. Водопроводные сети и водоводы | 8,9 | 10121 | 90076,9 |
| 20. Газовые сети | 0 | 0 | 0 |
| 21. Канализационные сети | 3,9 | 9951 | 38808,9 |
| 22. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 45,3 | 11931 | 540474,3 |
| 23. Дороги и тротуары | 20,1 | 8502 | 170890,2 |
| 24. Озеленение | 4,5 | 8502 | 38259 |
| Итого прямые затраты | 4415194,77 | ||
| Накладные расходы | 0,184 | 812395,84 | |
| Итого: | 5227590,61 | ||
| Плановые накопления | 0,4101 | 2143834,89 | |
| Временные здания и сооружения | 0,1384 | 723498,53 | |
| Итого: | 8094934,06 | ||
| Среднегодовое зимнее удорожание | 0,45 | 364271,58 | |
| Итого: | 8459195,64 | ||
| Резерв на непредвиденные расходы | 0,3 | 253775,87 | |
| Итого: | 8712971,51 | ||
| Составление сметной документации | 0,15 | 13094,57 | |
| Итого: | 8843666,08 | ||
| Налог на добавленную стоимость | 0,2 | 176873,32 | |
| Итого по смете: | 9020539,4 |
3. Определяется совокупный износ здания по формуле:
где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей
стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица
| Наименование элементов | Стоимость в текущих ценах | Удельный вес стоимости, % d | Коэф. износа И | И х d |
| 1. Фундамент | 374835,56 | 4,16 | 3,8 | 59254,01 |
| 2. Стены | 822007,2 | 9,11 | 6,3 | 471774,59 |
| 3. Перекрытия | 269315 | 2,99 | 6,1 | 49120,36 |
| 4. Кровля | 139716,9 | 1,55 | 13,2 | 28586,08 |
| 5. Полы | 203893,6 | 2,26 | 16,5 | 76031,92 |
| 6.Перегородки | 125541,4 | 1,39 | 8,3 | 14483,71 |
| 7. Лестничные марши | 291,24 | 0,003 | 3,1 | 0.03 |
| 8. Окна | 110794,5 | 1,23 | 16,5 | 22485,74 |
| 9. Двери | 54319,3 | 0,6 | 14,7 | 4790,96 |
| 10. Отделочные работы | 386499,7 | 4,28 | 19,8 | 327535,31 |
| 11. Отопление | 96109,5 | 1,07 | 16,8 | 17276,64 |
| 12. Водоснабжение | 5846,5 | 0,06 | 28,5 | 99,98 |
| 13. Канализация | 6511,68 | 0,07 | 21,5 | 98 |
| 14. Электромонтажные работы | 793846,9 | 8,8 | 9,8 | 684613,57 |
| 15. Водопроводные сети и водоводы | 90076,9 | 1 | 16 | 14412,3 |
| 16. Канализационные сети | 38808,9 | 0,43 | 12,3 | 2052,6 |
| 17. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 540474,3 | 5,99 | 49,2 | 1592821 |
| 18. Дороги и тротуары | 170890,2 | 1,89 | 6,3 | 20347,9 |
| 19. Озеленение | 38259 | 0,42 | 7,9 | 1269,43 |
| Итого: | 4268038,28 | 47,303 | 3387054,13 |
4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
4415194,77х30%=1324558,43
5. Определяется стоимость недвижимости.
| Стоимость недвижимости | = | Стоимость главного сооружения | - | Совокупный износ | + | Стоимость земельного участка | + | Предпринимательская прибыль |
СН=9020539,4-3387054,13+22560000+1324558,43=29518043,7
Задача 2
Метод сравнения продаж (аналоговый метод).
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
o при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;
o стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
o при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
o стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
o стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж
3 вариант | |||||
| аналоги | |||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | ||
| 400 | 480 | 560 | 380 | Стоимость объекта (ден. ед.) | |
| 350 | 200 | 190 | 380 | Площадь м2 аналогов | |
| 210 | Площадь объекта оцениваемого м2 | ||||
| Бет. блоки | Бет. блоки | Кир-пичн. | Бет. блоки | Тип постройки | |
| рядом | 15 | 3 | 4 | Расстояние от автозаправки, км | |
| рядом | Расстояние от автозаправки объекта, км | ||||
| нет | нет | есть | нет | Наличие водоснабжения | |
| есть | Наличие водоснабжения у объекта | ||||
| есть | есть | нет | нет | Наличие отопления | |
| нет | Наличие отопления у объекта | ||||
| 1969 | 1970 | 1990 | 1998 | Год постройки | |
Решение