Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества, например нежилых помещений.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи такой недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания (ст. 433 ГК), а переход права собственности на это имущество — с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК)[68].
Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права собственности осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следующих действий:
- фактическое вручение имущества приобретателю;
- сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;
- сдача имущества в организацию связи для его отправки приобретателю. Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.
Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно уже находится во владении приобретателя, имущество признается переданным ему с момента заключения договора.
Эти установленные законом общие правила определения момента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.
Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, закон предоставляет субъектам договорных отношений широкие права по самостоятельному определению этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:
- в момент заключения договора;
- в момент подписания приемо-передаточного акта;
- в момент уплаты цены или получения другого встречного исполнения;
- в иные моменты, установленные договором[69].
Таким образом, определение этого момента, в данном случае, полностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора может быть установлен момент перехода права собственности как до, так и после фактического поступления имущества во владение приобретателя.
Например, возможен такой вариант, при котором стороны, заключив договор об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с момента, установленного договором, приобретатель становится собственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.
Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуждаемое имущество, то действуют общие, указанные выше правила определения этого момента.
Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует предусмотреть и условия, связанные с переходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т. д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими условиями о порядке исполнения договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, наступление которого связано с определенными последствиями
При определении в договоре момента перехода права собственности на конкретное имущество необходимо учитывать две группы обстоятельств, которые будут иметь в дальнейшем практическое значение:
- экономические;
- юридические.
Экономические последствия заключаются в следующем. Во-первых, переход права собственности является основанием для совершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.
Юридические последствия заключаются в том, что приобретатель имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового, собственника переходит право распоряжаться этим имуществом (отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. д.). Иначе говоря, право распоряжаться имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственности на него.
Акционерное общество продало строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение, директор частного предприятия скрылся.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения.
Арбитражный суд обратил внимание на следующее.
В соответствии со ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
В результате договор купли-продажи был признан недействительным.
С момента перехода права собственности может (или наоборот), не может быть обращено взыскание на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество - продавца или покупателя - обращается взыскание.
С этого момента, как правило, считаются исполненными обязательства сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также немаловажное значение, поскольку согласно ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.
Нередко от того, в какой момент в соответствии с условиями договора должен произойти переход права собственности на имущество, а значит, в какой момент должник будет считаться исполнившим свои обязательства по поставке этого имущества, зависит, к кому кредитору следует предъявлять претензии: к должнику по обязательству или к иным лицам.
Так между акционерным обществом (продавцом) и войсковой частью (покупателем) заключен договор купли-продажи десяти нефтеналивных железнодорожных цистерн. В соответствии с условиями договора поставка Товара должна быть осуществлена на железнодорожную станцию покупателя в течение 14 дней с момента поступления стопроцентной предварительной оплаты на счет продавца.
Исполняя условия договора, войсковая часть платежным поручением перечислила необходимую денежную сумму. В свою очередь акционерное общество заключило контракт с третьим лицом на покупку цистерн на условиях франко — станция получателя. Получателем значилась войсковая часть с указанием ее отгрузочных реквизитов.
Из имеющихся в деле материалов усматривается, что цистерны были приняты к перевозке одной из станций юго-западной железной дороги и отправлены на станцию получателя. Однако войсковая часть товар не получила.
При судебном разбирательстве возник вопрос: кто должен нести ответственность перед войсковой частью за неполучение оплаченного и отправленного в ее адрес товара.
В соответствии с решением суда первой инстанции такая ответственность была возложена на управление Приволжской железной дороги, с которого подлежало взыскать полную стоимость цистерн.
Действительно, в соответствии с Уставом железных дорог железная дорога несет ответственность за сохранность груза с момента принятия его к перевозке и до выдачи грузополучателю. Однако при принятии такого судебного решения не были учтены положения договора, заключенного между акционерным обществом и войсковой частью, в частности следующее его условие: право собственности на товар, а также риск случайной утраты или Случайного повреждения товара переходит от продавца к покупателю с момента подписания акта сдачи-приемки.
Поскольку покупатель так и не получил оплаченный товар, а следовательно, прием-передача цистерн не состоялись, акционерное общество не выполнило принятые на себя обязательства, и поэтому именно акционерное общество должно нести ответственность перед войсковой частью за непоставку цистерн.
Учитывая изложенное, все решения, принятые судами нижестоящих инстанций по данному делу, Президиумом ВАС РФ были отменены[70].
Добавим, что в этом случае продавец не лишается права требовать с железной дороги возмещения причиненных убытков, но выяснять отношения с железной дорогой, предъявлять к ней соответствующие требования, а при необходимости - и доказывать обоснованность своих требований должен именно продавец, а не покупатель.