большим спросом у среднего класса в качестве инструмента вложения свободных средств.
В 1919 году Декретом Совета Народных комиссаров все кредитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества, которое не было национализировано, должны были вносить платежи Народному банку.
Рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.
Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России
В начале 1990-х годов в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья произошло резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства при, практически, полном отсутствии каких-либо замещающих рыночных механизмов и форм кредитования граждан на приобретение или строительства жилья.
В результате произошел обвал в сфере жилищного строительства: если в 1987 г. было введено 72,8 млн. кв. метров общей площади, а в 1988 г. - 72,3 млн. кв. метров, то в 1991 г. - 49,4 млн. кв. метров, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. метров. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда составляло 7-9 млн. кв. метров жилья.
Развитие ипотечного кредитования в 1990-х годах в России проходило по нескольким направлениям.
Первое направление - разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.
Второе направление - развитие разнообразных моделей ипотечного кредитования в различных регионах РФ: в настоящее время в той или иной форме существуют около 20 региональных программ развития ипотечного кредитования населения.
В подавляющем большинстве случаев как оба этих направления, так и региональные программы между собой никак не связаны в методологическом плане.
3.1 Федеральные программы привлечения инвестиций в жилищное строительство
В декабре 1992 года в целях реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище «в новых социально-экономических условиях» был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно данного Закона,
граждане РФ при строительстве или покупке жилья имеют право на
получение кредита под залог недвижимости, право на получение в
установленном порядке компенсации (субсидии), льготного кредита,
ссуды от органов государственной власти и органов местного
самоуправления . Статьей 25 Закона предусматривалось, что условия
реализации вышеуказанных прав, а также порядок изъятия в случае
неуплаты заложенного имущества, условия отсрочки погашения ссуд и
индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи, будут
урегулированы соответствующими нормативными актами
Правительства РФ и Банком России.
В июне 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище». В Постановлении Правительства РФ подчеркивалось, что данная программа является одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики, так как жилищный фонд (с учетом жилых строений на садовых участках) составляет около 30 % «воспроизводимого недвижимого имущества РФ», объем инвестиций в жилищное строительство составляет около 25% их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.
Целевой программой «Жилище» определялось, что государственная финансовая поддержка будет оказана:
1) из республиканского бюджета РФ на строительство жилья
- для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из Вооруженных
Сил РФ;
- лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к
ним местностей;
- участников ликвидации чернобыльской аварии и других аварий и
стихийных бедствий.
2) из местного бюджета
- на строительство жилых домов для очередников и работников
бюджетных организаций;
- ремонт и реконструкцию объектов жилищно-комунального
хозяйства.
В Программе указывалось на необходимость создания форм финансово-кредитного механизма: ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных (двухуровневая открытая система), сети ссудо-сберегательных систем (одноуровневая закрытая модель), жилищно-сберегательных банков (одноуровневая открытая система).
Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья программой «Жилище» предусматривалось создание Агентства по ипотечному кредитованию.
Программа предусматривала (в общем виде без конкретных цифр) необходимость оказания государственной финансовой поддержки различным формам организации финансирования жилищного строительства в виде:
- предоставления заемщику на безвозмездной основе суммы
средств для выплаты первого взноса по ипотечному кредиту (т.е.
разовая дотация);
- ежегодной компенсации недостающей части выплаты по
ипотечному кредиту в зависимости от уровня дохода семьи;
- освобождения от подоходного налога средств граждан,
зачисленных на целевые фамильные жилищные счета в банках;
- уменьшения на 50% налога на прибыль от деятельности банков,
направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строи
тельства жилья
Отмечалось, что суммарная величина субсидии не должна превышать 70% от стоимости жилья.
В качестве важнейшей меры, способной изменить ситуацию в жилищном строительстве, предусматривалось бесплатное наделение населения земельным участками в пределах нормы, которые могут быть использованы гражданами в виде начального капитала для улучшения жилищных условий.
В конце 1993 г. в развитие государственной программы «Жилище» вышло Положение о предоставлении гражданам РФ безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, согласно которому размер субсидии может составлять от 5 до 70% стоимости жилья и определяется в зависимости двух критериев: величины дохода на одного члена семьи и времени ожидания в очереди на улучшение
жилищных условий. Причем за счет средств федерального бюджета предусматривалось финансировать только следующим категориям граждан:
военнослужащим, лицам органов внутренних дел и налоговой полиции;
лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;
лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера;
лицам, пострадавшим от чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий.
В конце 1993 г. был подписан Указ Президента РФ, устанавливающий, что гражданам России, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные субсидии1. Осознавая острую необходимость создания эффективного кредитно-финансового механизма в жилищной сфере, данным Указом для организации системы ипотечного кредитования населения постановлялось создать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
В Указе также содержались ряд положений рекомендательного характера, направленные на привлечение в жилищное строительство внебюджетных источников финансирования;
обеспечить развитие целевых фамильных накопительных жилищных счетов с использованием собственных средств граждан;
рекомендовать образовать регионалвные и местные фонды развития жилищного строительства.
10 июня 1994 года в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы» вышел Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»2, который как и предыдущие документы носил во многом декларативный и рекомендательный характер. Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит, кредит на приобретение жилья.
1Указ Президента РФ № 2281 от 24.12.) 993.
2Указ Президента РФ № 1180 от 10.06.1994.
В тот же день Президентом РФ был подписан еще один Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»3, согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ при помощи особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.
Всего в течение 1993 - 1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов, по регулированию жилищной сферы.
В июне 1996 года были утверждены «Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В Указе Президента РФ, утвердившем данный документ, отмечалось, что одной из главных задач является обеспечение возможности улучшения жилищных условий семей со средним и скромным достатком путем внедрения в практику долгосрочных C-J
жилищных кредитов . В «Основных направлениях...» в качестве главной задачи развития системы ипотечного кредитования называлось доздание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов4.
Таким образом к середине 1990-х годов на уровне федеральной исполнительной власти произошел переход от политики поддержки (правда, только идеологической) различных моделей финансирования жилищного строительства к акцентированию на необходимости внедрения именно двухуровневой открытой модели ипотечного кредитования (т.н. «американской модели»).
Все это происходило на фоне углубления как жилищного, так и общеэкономического кризиса. Стремительно нарастал дефицит федерального бюджета; в 1992 г. - 3,16% ВВП, в 1993 г. - 5,75%, в 1994 г. - 10%5. Не хватало средств на выплату зарплат и пенсий.
В середине 1990-х годов по мере укрепления финансового положения некоторые коммерческие банки начали запускать проекты по ипотечному кредитованию граждан. Одной из основных причин, сдерживающих развитие ипотечных программ, стала проблема невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в
3 Указ Президента РФ№ 1182 от 10.06.1994. S2 Указ Президента РФ № 431 от 29.03.1996.
4Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище»,