2,5 года после принятия само Правительство Москвы признало, что принятая в 1998г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует «современным условиям социальной и экономической политики»19.
Следует отметить, что данная программа создания и развития системы ипотечного кредитования в г. Москве оказалась полностью провалена. В качестве объективной причины такого результата можно признать резкое изменение социально-экономической ситуации, произошедшее вследствие потрясшего страну финансового кризиса августа 1998 г.. Однако, новая концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве была разработана и принята лишь спустя 2,5 года. В любом случае, помимо объективных причин реализации программы помешали еще и ряд субъективных положений, заложенных в качестве основы функционирования данной программы:
- ориентация программы на зарубежные источники финан
сирования;
- направленность программы на быстрый переход ипотечной
системы на уровень организации, соответствующий высокоразвитой и
стабильной экономике с развитой системой институциональных
инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, долгосрочных
инвестиционных фондов), заинтересованных в высоконадежном и
долгосрочном вложении финансовых ресурсов.
Помимо этого, следуег отметить, что для реализации утвержденной Концепции отсутствовала четкая программа создания инфраструктуры рынка.
Следует отметить, что Правительство Москвы рассматривало и поощряло развитие различных направлений привлечения инвестиций в жилищное строительство города.
В ноябре 1998 г., через 3 месяца после утверждения Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, предусматривающей создание двухуровневой открытой системы жилищного финансирования, решением Правительства Москвы на территории Западного административного округа начался эксперимент
19Постановление Правительства Москвы от 16.01.2001 г. № 24-ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»
по внедрению Строительной сберегательной кассы , то есть одноуровневой замкнутой системы ипотечного кредитования. Данная программа развития ипотечного кредитования была гораздо менее глобальной и более конкретной: предусматривалось привлечение частных инвестиций путем создания Строительной сберегательной кассы для целевого строительства жилых домов в районе проспект Вернадского, квартал 34-35. Концепция ССК была разработана Павловым В.В. - 1-м заместителем руководителя ГУП «Управление экспериментальной застройки». Уставный фонд ССК формировался со 100%-и долей города в размере 5 млн. руб. за счет средств внебюджетного фонда Западного административного округа и средств ГУП «Управление экспериментальной застройки». С целью снижения рисков предусматривалось, что Правительство Москвы, предоставит гарантии по обеспечению возвратности средств населения по накопительным вкладам в ССК. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья а ЗАО г.Москвы предусматривала:
- минимальный объем накопления для получения кредита - 50%
стоимости жилья;
- минимальный срок накопления - не устанавливался на начальном
этапе деятельности ССК;
- право на получение ипотечного кредита имеет исключительно
член ССК;
- ограничение направлений использования ресурсов ССК только
целевой деятельностью - на выдачу ипотечных кредитов и
финансирование строительства жилья;
- процентная ставка, начисляемая по накопительным счетам -
1,5%;
- ставка процентов по кредиту дифференцируется в соответствии
со сроком накопления в ССК. В качестве базовой ставки принимается
18% годовых в валюте, от которой делается скидка в зависимости от
количества лет накопления (в перспективе основная масса кредитов
должна выдаваться по 6 -8% годовых);
- формирование уставного капитала ССК в размере 15 млн. долл.
США, включая жилищный фонд на 7 - 8 млн. долл. США (130
квартир);
- в первоначальный период ипотечные кредиты, предоставляются
на покупку квартир, находящихся в собственности ССК.
По мнению разработчика концепции развития (Павлов В.В.) по мере накопления практического опыта предусматривался переход к созданию общегородской сети строительных ссудосберегательных касс.
Правительством Москвы предпринимались и другие, не носящие системного характера меры по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе.
В начале 1999 г. крупнейшим жилищным строительным объединением города ОАО «ДСК-1» было создано Коммандитное товарищество (товарищество на вере) «ДСК - I и Компания». Данное товарищество должно было предоставлять ипотечные кредиты для покупки жилья, построенного ОАО «ДСК-1», на следующих условиях:
- первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости квартиры;
- срок погашения ипотечного кредита - до 10 лет;
- процентная ставка - до 10% годовых.
В целях создания источников финансирования вышеуказанного проекта и формирования целевого Фонда реализации программы ипотечного кредитования в феврале 1999 г. Правительство Москвы предоставило ОАО «ДСК-1» инвестиционный налоговый кредит по налогу на прибыль и всем местным налогам города в размере 50% начислений сроком на 5 лет20
В мае 1999 года правительство Москвы предоставило налоговый кредит еще одному крупному участнику московского рынка жилищного строительства - ЗАО «Мосстроймеханизация - 5»21. Беспроцентный налоговый кредит в части, зачисляемой в бюджет города Москвы, предоставлялся для реализации программы ипотечного кредитования на основе производственных и финансовых
20Постановление Правительства Москвы от 09.02.1999 г. № 100 «О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1».
21Постановление Правительства Москвы от 18.05.1999 г. № 428 «О внедрении ипотечного кредитования в г, Москве на базе ЗАО «Мосстроймеханизация - 5».
возможностей вышеуказанной организации, а также ЗАО «Объединенный промышленно-торговый банк» и ОАО «Первая ипотечная
компания».
Основные параметры ипотечных кредитов были определены в постановление и полностью совпадают с условиями ОАО «ДСК - 1». Также предполагалось, что жилищные ссуды будут предоставляться только для покупки квартир, построенных ЗАО «Мосстроймеханиза-ция-5».
В ноябре 2001 года по инициативе ОАО «Домостроительный комбинат №1» и АКБ «Европейский трастовый банк» зарегистрирован кредитный потребительский кооператив граждан «Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса».
Одна из целей данного потребительского кооператива - обеспечить доступность приобретения жилья гражданами у ОАО «ДСК №1»22 .
Членом кредитного потребительского кооператива может стать любой житель Москвы и Подмосковья, достигший 16 лет.
Источником займов является фонд финансовой взаимопомощи, который формируется за счет личных сбережений пайщиков и за счет собственных средств кооператива. Собственные средства кооператива образуются за счет взносов пайщиков(например, паевые и
вступительные взносы).
Кооператив предоставляет займы только своим членам.
Помимо выдачи займов членам кооператива, в соответствии с действующим законодательством, свободный остаток фонда финансовой взаимопомощи используется исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Величина свободного остатка фонда финансовой взаимопомощи не может составлять более половины
этого фонда.
Схема получения кредита для приобретения квартиры предлагается следующая.
Путем внесения взносов в фонд финансовой взаимопомощи член кооператива должен накопить не менее 50% стоимости приобретаемой недвижимости.
22Памятка члену Кредитного потребительского кооператива граждан. Москва. 2002.
Второй ограничительный момент - минимальный срок накопления - он должен составить не менее 1 года.
После выполнения вышеуказанных условий член кооператива имеет право на получение ипотечной ссуды в порядке установленной кооперативом очередности.
Порядок в очереди устанавливается в соответствии с величиной оценочного коэффициента, который рассчитывается по следующей формуле:
S «Т/К
S - размер личных сбережений в фонде финансовой взаимопомощи;
Т - срок, в течение которого личные средства пайщика находились в кооперативе;
К - запрашиваемая величина займа.
Следовательно, для ускорения срока получения ипотечного кредита пайщик должен: либо продлить срок передачи средств кооперативу, либо увеличить размер передаваемых средств, либо пересмотреть в сторону уменьшения стоимость приобретаемой недвижимости.
После подбора недвижимости, проверки документов по выбранной недвижимости, подписания договора купли-продажи, договоров залога и займа, пайщик становится собственником квартиры.
Проценты по займу устанавливаются правлением кооператива.
В настоящее время «Первая домостроительная сберегательная ссудо-сберегательная касса» выдает ипотечные кредиты на срок до 5 лет по валютной процентной ставке 14% годовых.
За полгода работы кооператив выдал несколько десятков ипотечных кредитов.
В 2001 г. Правительство Москвы разработало и утвердило новую концепцию развития ипотечного жилищного кредитования города23. В постановлении Правительства Москвы отмечалось, что с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 ипотечных кредита. Из них, по ипотечным программам, условия которых
23Постановление Правительства Москвы от 16.01.2001 г. №24 -ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» (с изменениями от 03.07.2001г.)