Рассчитываем восстановительную стоимость двухкомнатной квартиры:
31 885 * 1,489 = 47 477 руб.
Таким образом, расчетная стоимость квартиры общей площадью-39,3кв.м. составляет:
47 477 * 39,3=1 865 846 руб.
Скорректированная стоимость 1м2.общей площади рассматриваемой квартиры составило 47 477 рублей.
Скорректированная стоимость квартиры общей площадью-39,3 м2.составило 1 865 846 рублей.
Определение физического износа.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный (для жилых зданий)- предполагает использование
различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
- стоимостной - определение затрат на воссоздание элементов здания,
- метод срока жизни - эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении.
Для определения физического износа объекта оценки применялся нормативный метод,для этого необходимо воспользоваться таблицей удельных весов (Приложение Ж) и знать срок полезного использования конструктивных элементов
Расчет физического износа объекта оценки показан в таблице 4
Таблица 4 - Расчет физического износа (нормативный метод)
| Наименование конструктивных элементов. | СПИфакт | Удельный вес эл-ов | % износа | Удел. вес | СПИнорма |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 фундамент | 45 | 5% | 22,5 | 112,5 | 200 |
| 2 стены и перегородки | 45 | 21% | 36 | 756 | 125 |
| 3 перекрытия | 45 | 6% | 50 | 300 | 90 |
| 4 крыша | 25 | 8% | 83,33 | 666,64 | 30 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 5 полы | 45 | 17% | 90 | 1530 | 50 |
| 6 проемы | 5 | 8% | 10 | 80 | 50 |
| 7 отделочные работы | 2 | 14% | 10 | 140 | 20 |
| 8 сан.тех. устройства | 3 | 15% | 15 | 225 | 20 |
| 9 прочие работы | 7 | 6% | 35 | 210 | 20 |
| итого | - | - | - | 4020,14 | - |
Физический износ объекта составляет:
4020,14 / 100 = 40,20%
Корректировка восстановительной стоимости на долю физического износа рассчитываем по формуле 1:
ВС * (1- % износа / 100%) (1)
где: ВС - восстановительная стоимость объекта оценки.
% износа – величина физического износа объекта оценки.
1 865 846 * (1- 40,20 / 100) = 1 115 776 руб.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, с учетом округления составляет:
1 116 000 руб.
(Один миллион сто шестнадцать тысяч рублей).
2.3 Сравнительный подход
Сравнительный подход – основывается на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, с внесением корректировок в цены продаж.
Этапы оценки при сравнительном подходе:
а) изучение рынка по сегменту объекта оценки, к которому относится объект.
б) сбор информации по объектам аналогам.
в) сопоставление объектов аналогов и внесение корректировок в цены продаж.
г) идет согласование с корректированной цены.
Виды поправок:
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Методы сравнительного подхода.
а) метод парных продаж это один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
б) метод валового рентного мультипликатора предполагает применение валового рентного мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
При оценке стоимости двухкомнатной квартиры оценщик ШароваТ.П. использует метод парных продаж.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщик Шарова Т.П использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и в базах данных агентств по работе с недвижимостью.
Для расчета корректировок оценщиком Шаровой Т.П. были отобраны объекты аналоги для сравнения, результаты оформлены в таблице 5.
Таблица 5 - Сравнение объекта оценки с объектами аналогами
| Элементысравнения | Объектоценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Местоположение | Центр | Центр | Восточный | Восточный |
| Этаж | 4(средний) | 1(крайний) | 3(средний) | 5 (крайний) |
| Цена сделки (кв.м) | ? | 32000 | 28000 | 27000 |
Обоснование корректировки:
а) по местоположению:
32 000 – 27 000 = + 5 000 руб.
б) по этажности:
28 000 – 27 000 = + 1 000 руб.
Поправки проводились на стоимость 1м2 объекта-аналога.
Поправка на местоположение учитывает расстояние до центра, то есть чем ближе к центру, тем выше стоимость 1м2.
Поправка на этажность учитывает то, что стоимость 1м2 на крайних этажах будет ниже, чем на средних.
Процесс согласования по корректировкам отображен в таблице 6.
Таблица 6 - Внесение корректировок в аналоги
| Характеристики сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Цена продажи | 32000 | 28000 | 27000 |
| Корректировки наместоположение | - | +5000 | +5000 |
| Корректировки на этажность | +1000 | - | +1000 |
| Итоговая корректировка | +1000 | +5000 | +6000 |
| Скорректированная, 1м2 | 33000 | 33000 | 33000 |
Стоимость объекта оценки, полученная, в результате сравнительного подхода составляет:
33 000 * 39,3= 1 296 900 руб.
( один миллион двести девяносто шесть тысяч девятьсот руб.)
Доходный подход
Доходный подход - основан на определении стоимости объекта оценки с учетом потенциального возможного дохода, который может принести объект.
В рамках доходного подхода выделяют 2 метода:
а) метод капитализации доходов;
б) метод дисконтированных денежных потоков.
Доходный подход не применялся, так как объект оценки – жилая квартира, не является объектом приносящим доход.
2.4Согласование результатов
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта дали, следующие результаты:
Затратный подход - 1 116 000 руб.
Сравнительный подход - 1 296 900 руб.
На основании делового оборота сложившегося на рынке недвижимости в г. Кургане расчетам дан «коэффициент правдивости»
Затратный подход 27%
Сравнительный подход 73%
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле 2:
V= V1 * Q1 + V2 * Q2 (2)
где: V - рыночная стоимость объекта оценки (руб.);
V1,V2 – стоимость объекта оценки, определенная затратным и сравнительным подходами (руб.);
Q1,Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
1 116 000 * 27% + 1 296 900 * 73% = 1 248 057 руб.
Стоимость объекта оценки, полученная, на основе сравнительного подхода с учетом округления составляет:
1 250 000 руб.
(Один миллион двести петьдесять тысяч рублей)
Заключение отчета об оценки
Таким образом, проведя анализ исходной информации, полученных данных в результате проведения данного анализа независимым оценщиком была определена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, которая составляет:
1 250 000 руб.
(Один миллион двести петьдесять тысяч руб.)
Полученная рыночная стоимость в дальнейшем может использоваться в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Заключение
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынки труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.