Судова практика з питань оренди нерухомого майна свідчить, що найпоширенішими предметами спору є такі:
1) розірвання договору оренди;
2) спонукання щодо пролонгації (продовження) договору оренди;
3) визнання недійсним договору оренди;
4) виселення.
Розглянемо суть конфліктів та їх вирішення щодо кожного з цих предметів спорів.
Розірвання договору оренди
Сьогодні одним із найпоширеніших видів спорів щодо договорів оренди нерухомого майна є спори про розірвання договору оренди.
Якщо орендар на порушення умов договору не сплачував орендну плату, об'єкт оренди використовувався не за призначенням, без згоди орендодавця об'єкт оренди передано в користування іншим особам, проведено переобладнання приміщення без відповідних дозволів, капітальний ремонт не проводився (якщо цей обов'язок договором покладено на орендаря), то кожна з цих обставин, установлених судом, є окремою підставою для розірвання договору в судовому порядку з ініціативи орендодавця. Це випливає зі статті 783 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 p. N 435-IV (далі — ЦК України), і ця позиція підтримується Верховним Судом України в постанові від 10.05.2005 р. у справі N 17/238.
Відповідно, якщо орендодавець, наприклад, передав у користування приміщення, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню цього приміщення, або не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту (за загальним правилом такий обов'язок покладено на орендодавця — стаття 776 ЦК України), кожна з таких обставин також буде окремою підставою для розірвання договору в судовому порядку з ініціативи орендаря відповідно до статті 784 ЦК України.
Проводячи аналіз чинного законодавства України, яке регулює питання розірвання договорів оренди, необхідно зазначити наявність у ньому загальних і спеціальних норм.
Загальними нормами є норми статті глави 53 ЦК України «Укладення, зміна і розірвання договору», зокрема, частини 1 статті 651 ЦК України, відповідно до якої розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Тобто ЦК України визначає загальне правило: розірвання договору допускається за згодою сторін. Як виняток без взаємної згоди сторін договір може бути розірвано тільки в тому випадку, якщо це (розірвання без згоди сторін) передбачено договором або законом.
Слід зауважити, що законом такі випадки встановлено, і не один. Що стосується договору, то з урахуванням принципу свободи договору у ньому сторони також можуть на свій розсуд установити можливість односторонньої відмови.
Що стосується випадків, передбачених законом, зазначимо таке.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, якщо внаслідок завданої цим шкоди інша сторона значною мірою втрачає те, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Ще одна норма щодо одностороннього розірвання договору оренди міститься у статті 782 ЦК України: орендодавець має право відмовитися від договору оренди та вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. У цьому випадку орендодавцю для розірвання договору навіть не потрібно звертатися до суду.
Розглянемо суть судового рішення, в якому суд визнав невиконання відповідачем (орендарем) своїх договірних зобов'язань перед позивачем (орендодавцем) істотним порушенням у розумінні статті 651 ЦК України. Орендар не виконав свого обов'язку за договором щодо сплати орендної плати в розмірі 25000,00 грн. за 11 календарних місяців, яку за договором необхідно було здійснити не пізніше трьох календарних днів з моменту підписання договору. При цьому фактичні дії орендаря свідчили, що він узагалі не має наміру сплачувати орендну плату (висував неприйнятні умови її внесення). Таке порушення визнано судом достатньою підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна. Постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2006 р. у справі N 25/156-05-5033 це рішення залишено без змін.
Отже, щодо сплати орендної плати не тільки її невнесення протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди.
Однак у кожному конкретному випадку суд самостійно встановлює, чи є порушення договору істотним у розумінні статті 651 ЦК України. При цьому, якщо позивач не доведе в установленому порядку факту невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором, і це буде встановлено судом, то підстав для розірвання договору оренди не буде. Так, наприклад, судом було встановлено, що погіршення стану приміщення не було пов'язане з діями орендаря, а мало місце з об'єктивних причин — унаслідок злив. У зв'язку з цим суд відмовив у позовній заяві про розірвання договору оренди (постанова Вищого господарського суду України від 10.01.2007 р. у справі N 18/234-06).
Також слід ураховувати те, що до норми спеціального закону, безпосередньо регулюючого питання розірвання договорів державного та комунального майна — Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. N 2269-ХІІ — закладено ширший, хоча й не конкретизований обсяг підстав, які може бути використано для розірвання таких договорів. Такими підставами є, з одного боку, невиконання договірних зобов'язань, які містяться в договорі та установлені з урахуванням істотних умов договору оренди (стаття 10 цього Закону), а з іншого боку, передбачені законом, насамперед ЦК України.
У судовій практиці виникає низка проблем, пов'язаних з невиконанням сторонами саме договірних зобов'язань і розірванням з цих підстав укладеного договору оренди державного та комунального майна. Судовий порядок вирішення спору має застосовуватися і в разі невиконання стороною своїх зобов'язань за договором, таких, наприклад, як страхування майна, дотримання пожежної безпеки орендованого майна тощо.
Аналіз судової практики Вищого господарського суду України та Верховного Суду України останніх років підтверджує позицію щодо можливості виконання орендарем своїх зобов'язань за договором, зокрема, щодо страхування майна, безпосередньо перед зверненням орендодавця до суду з позовом про розірвання договору оренди державного або комунального майна. Таким чином, на момент прийняття рішення у справі порушення умов договору щодо страхування буде усунуто, що за відсутності фактів невиконання інших умов договору та виходячи з судової практики, що склалася, призводить до відмови в позові про розірвання такого договору.
Однак слід зазначити, що таку позицію з боку орендаря може бути виправдано лише в тому разі, якщо за час, коли орендоване майно не було застраховане, останньому не було завдано шкоди (пожежа, повінь тощо). Існує велика ймовірність задоволення позову на підставі частини 2 статті 651 ЦК України у зв'язку з істотним порушенням договору другою стороною. Завдання шкоди майну та відсутність при цьому його страхування може тлумачитися судом як істотне порушення умов договору незалежно від виконання орендарем своїх зобов'язань на момент винесення рішення у справі.
Спонукання щодо продовження (укладення на новий строк) договору оренди
Позовні заяви про спонукання щодо пролонгації (продовження) договорів оренди нерухомого майна грунтуються переважно на положеннях статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належним чином виконує свої зобов'язання за договором найму (оренди), після закінчення строку найму має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.
Однак, як зазначено в постанові Верховного Суду України від 12.042005 р. у справі N 2/317, задоволення позову тільки з тієї підстави, що позивач належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, є недостатнім для надання йому переважного права на продовження строку його дії. Орендар має таке право тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі. У цьому випадку орендодавець надав суду такі відомості: орендовані приміщення він використовуватиме для власних потреб, у зв'язку з чим Верховним Судом України винесено постанову на користь орендодавця (у продовженні договору відмовлено).
Причиною протиріч щодо цієї категорії справ є те, що для підтвердження своєї позиції орендарю, виходячи з норм статті 777 ЦК України, необхідно надати суду докази того, що орендодавець має намір укласти договір оренди з іншою особою, а це не завжди є можливим. У разі коли орендодавець не бажає передавати майно в оренду, а має намір використовувати його в будь-яких інших своїх інтересах власника, то спонукання пролонгувати договір оренди буде неправомірним, оскільки, як зазначено у статті 4 Закону України «Про власність» від 07.02.91 р. N 697-ХІІ, власник на свій розсуд володіє, користується та розпоряджається майном, що належить йому.
Також слід ураховувати таку норму статті 777 ЦК України: «У разі недосягнення домовленості щодо плати або інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється».
Виходить, якщо орендодавець і орендар, наприклад, не порозумілися щодо величині орендної плати за новим договором, орендар втрачає перевагу перед іншими бажаючими орендувати майно (укладати з ним договір орендодавець не зобов'язаний).
Визнання недійсними договорів оренди
Окремим видом спорів є спори про визнання недійсним договору оренди.
Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання під час вчинення правочину стороною (сторонами) певних вимог, установлених законом, а саме:
— зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним принципам суспільства;
— волевиявлення учасника правочину повинне бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
— правочин має відбуватися у формі, установленій законом;