1. Карбышева/Дыбенко, 2-х комнатная квартира, 7/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 74,3/35, кухня 12,1 м., с/у раздельный. Полный пакет документов.(26000000 руб.)
2. Свободы 5, 2-х комнатная квартира, 3/10 этажного панельного дома, площадь 71,4/47, кухня 11 м., состояние хорошее, две лоджии. (3250000 руб.)
3. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира,6/10 этажного панельного дома, площадь 62,6/36,7,улучшенная планировка, кухня 10,2 м., с/у раздельный, отличный ремонт, лоджия 5,5 м., окна во двор, дому 2 года, свидетельство СОРП. (3600000 руб.)
4. Аэродромная, 2-х комнатная квартира, 10/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 50/30, кухня 9 м., с/у раздельный, один балкон. Состояние хорошее, рядом школа, детский сад, детская поликлиника, хорошая транспортная развязка. (2100000 руб.)
5. Дыбенко/Запорожская, 2-х комнатная квартира, площадь 62,7/35, кухня 10 м., хороший ремонт, встроенная мебель, три балкона, 3/10 этажного кирпичного дома. (3800000 руб.)
6. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира, общей площадью 77 кв.м., 7/10 этажного панельного дома, отделка черновая. (3600000 руб.)
Таблица №4
| Параметры | ОО | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 |
| Адрес | Мориса Тореза 79 | Карбышева/ Дыбенко | Свободы 5 | Мориса Тореза 79 | Аэродромная | Дыбенко/ Запорожская | Мориса Тореза 79 |
| Общая площадь (кв.м.) | 65,8 | 74,3 | 71,4 | 62,6 | 50 | 62,7 | 77 |
| Стоимость общая | 2600000 | 3250000 | 3600000 | 2100000 | 3800000 | 3600000 | |
| Стоимость 1 кв.м. | ? | 34993 | 45518 | 57508 | 42000 | 60606 | 46753 |
| Корректировка | 0 34993 | 0 45518 | 0 57508 | 0 42000 | 0 60606 | 0 46753 | |
| Право собственности | полная | нет свидетельства | полная | полная | полная | полная | полная |
| Корректировка | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Местоположение | Советский район | Советский район | Советский район | Советский район | Советский район | Советский район | Советский район |
| Корректировка | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Наличие инженерных коммуникаций | все | все | все | все | все | все | все |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Этажность | 4/10 | 7/10 | 3/10 | 6/10 | 10/10 | 3/10 | 7/10 |
| Парковка | есть | есть | нет | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка | 0 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Отделка | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | удовлетворительная | хорошая | черновая |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 5 | 0 | 5 | |
| Остановка общественного транспорта | есть | нет (10мин.) | есть | есть | есть | нет (7 мин.) | есть |
| Корректировка | 5 | 0 | 0 | 0 | 3 | 0 | |
| Весовые коэффициенты | 0,1 | 0,1 | 0,35 | 0,15 | 0,15 | 0,15 |
Полученным после внесения корректировок, объектам-аналогам были присвоены весовые коэффициенты, в зависимости от количества введенных корректировок. Так как у Аналога №3 наименьшее количество корректировок, то из этого можно сделать вывод, что он наиболее всего близок к объекту оценки и поэтому ему присваивается весовой коэффициент- 0,35, соответственно Аналогам №1 и №2 присваивается весовой коэффициент- 0,1,а Аналогам №4 и №5- 0,15.
После чего определена стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки:
(34993*0,1)+(45518*0,1)+(57508*0,35)+(42000*0,15)+(60606*0,15)+(46753*0,15)=50583
Стоимость объекта оценки: 50583*65,8=3328361
Объяснения проведенных корректировок:
1. Корректировка на право собственности
Данной корректировки требует Аналог №1,т.к. у него нет свидетельства на право собственности, поэтому к нему применима повышающая корректировка-5%
2. Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, но Аналог №2 находится не много дальше и поэтому к нему применима корректировка -2%
3. Корректировка на наличие инженерных коммуникации
Подобранные объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют полный набор инженерных коммуникаций, поэтому корректировка на данный элемент сравнения не производилась.
4. Корректировка на наличие близости остановки общественного транспорта
Данной корректировки требуют Аналоги№1 и №5, так они находятся далеко от остановок общественного транспорта
5. Корректировка на наличие парковки
Объект оценки и Аналоги №1,3,4,5,6,корректировки не требуют. А Аналог №2 присваивается повышающая корректировка- 3%.
6. Корректировка на наличие отделки
В отличие от объекта оценки, у которого отделка хорошая, у Аналога №4 отделка удовлетворительная, поэтому к нему применима корректировка-5%, а у Аналога № 6 отделка черновая-5%.
Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом сравнительных продаж составит 3328361 (три миллиона триста двадцать восемь тысяч триста шестьдесят один) рубля.
2.5.1.2. Метод иерархии
Таблица №5
| ОО | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |
| Назначение | квартира | квартира | квартира | квартира | квартира | квартира | квартира |
| Местополо-жение | Мориса Тореза 79 | Карбышева/Дыбенко | Свободы 5 | Мориса Тореза 79 | Аэрод-ромная | ДыбенкоЗапорож-ская | Мориса Тореза 79 |
| Состояние отделки | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | удовле-творит-ельная | хорошая | черновая |
| Коммуник-ции | все | все | все | все | все | все | все |
| Год постройки | 2006 | 1995 | 1992 | 2006 | 1979 | 1985 | 2006 |
| Общая площадь (кв.м.) | 65,8 | 74,3 | 71,4 | 62,6 | 50 | 62,7 | 77 |
| Парковка | есть | есть | нет | есть | есть | есть | есть |
| Близость остановки обществен-ного транспорта | есть | нет (10 мин.) | есть | есть | есть | нет (7 мин.) | есть |
| Стоимость общая | 2600000 | 3250000 | 3600000 | 2100000 | 3800000 | 3600000 | |
| Стоимость 1 кв.м. | ? | 34993 | 45518 | 57508 | 42000 | 60606 | 46753 |
Матрицы критерия согласования см. Приложение №1
Стоимость 1 кв.м.=49820
Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом иерархии составит 3278156 (три миллиона двести семьдесят восемь тысяч сто пятьдесят шесть) рубля.
2.5.2. Затратный подход
Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сфера применения и ограничения затратного подхода:
-Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному земельному участку;
-Определение рыночной стоимости старых объектов, но только в том случае, когда имеется надежная информация для расчета износа;
-Определение рыночной стоимости строительных проектов и определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
-Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
-Определение рыночной стоимости объектов не подходящей оценки методом доходного подхода.
В данной курсовой затратный подход не используется, так как не было достаточных данных.
2.5.3. Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется для определения стоимости земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.
При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;