Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки, или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В данной курсовой работе объект недвижимости, подлежащий оценки, расположен в центре города, материал стен – кирпич, состояние помещения – плохое. Площадь данного объекта равна 400 кв. м.
Права на данный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО «Луч».
Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа доли имущества. Дата оценки – 12.11.2009 г.
3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки.
Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Таблица1
Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м2
| Наименование объекта | Площадь, м2 | Местоположение | ||
| отдаленное | средней отдаленности | центр | ||
| Склад | До 100 | 130 | 140 | 180 |
| 100-500 | 120 | 130 | 180 | |
| Больше 500 | 110 | 130 | 160 | |
| Офис | До 40 | 150 | 200 | 250 |
| 40-80 | 140 | 180 | 230 | |
| Больше 80 | 130 | 170 | 230 | |
| Магазин | До 50 | 180 | 200 | 250 |
| 50-100 | 160 | 170 | 240 | |
| Больше 100 | 150 | 170 | 230 | |
По предполагаемой доходности и основным характеристикам объекта оценки, указанных в п.2 курсовой работы, можно сделать вывод, что объект оценки рациональней всего использовать под магазин. Так как его площадь
400 м2 и он расположен в центре.
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.
В результате применения этих подходов получатся три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.
4.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравнительными объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.
На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 2 с точностью до сотых.
Таблица 2
Расчет скорректированных цен объектов недвижимости
| Объекты сравнения | Местополо- жение | Площадь, м² | Материал стен | Состояние помещения | Ц., тыс. руб. | Ц٭. тыс.руб. | По местопо-ложению | По материалу стен | По состоянию помещения | Скорректированная цена тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| Объект оценки | Ц | 400 | К | ПЛ | - | - | - | - | - | - |
| А1 | С/О | 410 | К | СР | 6405 | 6249 | 1,1 | 1 | 0,92 | 6323,99 |
| А2 | С/О | 395 | К | ПЛ | 5677 | 5749 | 1,1 | 1 | 1 | 6323,9 |
| А3 | С/О | 398 | П | СР | 5907 | 5937 | 1,1 | 1,05 | 0,92 | 6308,66 |
| А4 | О | 395 | П | Ср | 5044 | 5108 | 1,25 | 1,06 | 0,93 | 6394,33 |
| А5 | О | 405 | К | ПЛ | 5116 | 5053 | 1,25 | 1 | 1 | 6316,25 |
| А6 | О | 402 | К | СР | 5461 | 5434 | 1,25 | 1 | 0,93 | 6317,03 |
| А7 | Ц | 404 | К | Ср | 6942 | 6843 | 1 | 1 | 0,95 | 6500,85 |
| А8 | Ц | 405 | К | ПЛ | 6612 | 6530 | 1 | 1 | 1 | 6530 |
| А9 | Ц | 395 | П | СР | 6312 | 6392 | 1 | 1,07 | 0,95 | 6497,47 |
6390,28
Определение величин поправок
Расчет поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила:
Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И на оборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.
1. Поправка на местоположение
Поправка на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующие:
- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
2. Поправки на материал стен и состояние помещения
При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:
- поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
- объекты не должны отличаться по местоположению;
- при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися.
Для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.
4.2. Оценка стоимости недвижимости
затратным подходом
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.
Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа, (1)
где Cзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;
Сз – цена земли, тыс. руб.;
ПВС (ПСЗ) – полная восстановленная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;
∑Износа – накопленный износ строения, тыс.руб.
Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом