Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами (стр. 3 из 3)
1. Определение стоимости земельного участка по формуле (2).
Сз = S*Цз
где S – площадь земельного участка, м²;
Цз – цена земли, 500 тыс. руб./м².
Площадь земельного участка:
Учитывая, что здание построено в форме прямоугольника, примем его стороны за 10 м и 40 соответственно. Таким образом, длинна участка будет равна 44м, а его ширина 14м. Следовательно Sз.уч. = 44 * 14 = 616 м2.
Cз = 616 * 500 = 308 тыс.руб.
2. Определение полной восстановительной стоимости.
При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляет:
- кирпичный 10000 руб./м².
ПВС = 400 * 10000 + 400 * 10000 * 0,3 = 5200 тыс. руб.
3. Определение накопленного износа по следующей формуле:
∑Износа = Иф + Ифункц + Ивн, (3)
где Иф – физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;
Ифункц – функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;
Ивн – внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.
Физический износ – это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.
Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствияобъекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).
Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).
Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износов равны нулю.
Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.
Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 3.
Таблица 3
Расчет физического износа
| № п/п | Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | ПВС элемента, тыс. руб. | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| 1 | Фундамент | 5 | 260 | 8 | 20,8 |
| 2 | Стены и перегородки | 28 | 1456 | 8 | 116,48 |
| 3 | Перекрытия | 17 | 884 | 7 | 61,88 |
| 4 | Кровля | 5 | 260 | 8 | 20,8 |
| 5 | Полы | 7 | 364 | 9 | 32,76 |
| 6 | Проемы | 10 | 530 | 10 | 53 |
| 7 | Отделочные работы | 7 | 364 | 10,5 | 38,22 |
| 8 | Инженерное оборудование | 13 | 676 | 8 | 54,08 |
| 9 | Прочие работы | 8 | 416 | 5 | 20,8 |
| Итого | 100 | 5200 | Всего | 418,82 |
Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по
формуле (1).
Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа = 308 + 5200 – 418,82 = 5089,18 тыс. руб.
4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле (4).
Сдп = ЧОД / СК, (4)
где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;
ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;
Ск – ставка капитализации.
СКi = ЧОДi/ Цi, (5)
где i – сопоставимый объект, i = 1,…,9;
ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;
Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.
Этапы расчета ЧОД
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
Потенциальный валовый доход – это сумма ожидаемых поступлений от объекта.
ПВД = S*А*n
где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежимое помещение, руб./м²;
n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.
ПВД = 400 * 230 * 12 = 1104000 руб.
2. Определение действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовый доход – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.
ДВД = ПВД – П1 – П2
где П1 – потери от недозагруженности помещений, тыс. руб., (равны нулю);
П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб., (5% от ПВД).
ДВД = 1104000 – 0 - 1104000*0,05 = 1048800 руб
3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
ЧОД = ДВД – Р
где Р- расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб., (28% от ПВД).
Расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
ЧОД = 1048800 – 1104000*0,28 = 408480 руб.
Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 4
Таблица 4
| № п/п | Показатели | Единицы измерения | Количество |
| 1 | Арендная ставка за месяц | руб./м2 | 230 |
| 2 | Площадь оцениваемого объекта | м2 | 400 |
| 3 | ПВД за год | тыс.руб. | 1104 |
| 4 | Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы | тыс.руб. | 55,2 |
| 5 | ДВД за год | тыс.руб. | 1048,8 |
| 6 | Расходы арендодателя | тыс.руб. | 309,12 |
| 7 | ЧОД | тыс.руб. | 408,48 |
Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.
Таблица 5
Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам
| Аналоги | ЧОДi, тыс. руб. | ЦПi, тыс. руб. | СКi, в долях |
| А1 | 640,5 | 6405 | 0,1 |
| А2 | 624,47 | 5677 | 0,11 |
| А3 | 531,63 | 5907 | 0,09 |
| А4 | 479,18 | 5044 | 0,09 |
| А5 | 511,6 | 5116 | 0,1 |
| А6 | 573,41 | 5461 | 0,1 |
| А7 | 694,2 | 6942 | 0,1 |
| А8 | 727,32 | 6612 | 0,11 |
| А9 | 631,2 | 6312 | 0,1 |
| Итоговая СК | 0,1 |
На основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле (4):
Сдп = ЧОД / СК = 408480 / 0,1 = 4084,8 тыс. руб.
Таблица 6
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
| Подходы к оценки недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. | Весовой коэффициент |
| Сравнительный | 6390,28 | 0,75 |
| Затратный | 5089,18 | 0,10 |
| Доходный | 4084,8 | 0,15 |
| Средневзвешенная рыночная стоимость | 5914,4 | 1,00 |
Средневзвешенная рыночная стоимость = 6390,3 * 0,75 + 5089,18 * 0,10 + 4084,8 * 0,15 = 4792,7 + 508,92 + 612,8 = 5914,4 тыс. руб.
5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ
После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.
Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При оценке недвижимости может быть сделан вывод:
- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;
- затратный подход имеет наименьший вес, который принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.
В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости (в данном случае магазин, располагающийся в центре города, так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами).
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ, ст. 130, 132.
2. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
3. Лобанова Е. И., Межуева Т.В., Экономика недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск, СГГА 2007г.
4. www.yandex.ru