· информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
· количественные и качественные характеристики объекта оценки.
· Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
· количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
· информация о текущем использовании объекта оценки;
· другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Таким образом, исходя из изложенной информации можно сформировать содержание отчета об оценке недвижимости следующим образом:
Таблица 2 - Содержание отчета об оценке недвижимости
| Пункт | Наименование пункта |
| Сопроводительное письмо | |
| 1. | Определение задания на оценку |
| 2. | Применяемые стандарты |
| 3. | Допущения и ограничивающие условия |
| 4. | Задачи, выполняемые оценщиком для достижения поставленной цели. Процесс оценки |
| 5. | Форма отчета. Термины и определения |
| 6 | Характеристика объекта оценки и его окружения |
| 6.1 | Основные тенденции социально-экономического развития России в период проведения оценки |
| 6.2. | Основные показатели социально-экономического развития области (в которой находится объект) в период проведения оценки |
| 6.3. | Краткая характеристика объекта оценки |
| 7. | Анализ принципа наилучшего и наиболее эффективного использования |
| 8. | Анализ рынка недвижимости в месте расположения объекта оценки |
| 9. | Определение рыночной стоимости объекта оценки |
| 9.1. | Определение стоимости объекта оценки затратным подходом |
| 9.2. | Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом |
| 9.3. | Определение стоимости объекта оценки доходным подходом |
| 10. | Согласование результатов |
| 11. | Основные факты и выводы |
| 12. | Квалификация оценщиков |
| 13. | Перечень документов используемых оценщиком |
| 14. | Приложения |
Общепринятую структуру отчета об оценке мы уже рассмотрели в предыдущем вопросе, поэтому остановимся непосредственно на факторах, ее определяющих.
Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному».
В зависимости от целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по объектам-аналогам. Если для оценки недвижимости важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы (особенно актуален данный раздел в настоящее время).
Также важна цель оценки и назначение оценки. Например, происходит оценка объекта недвижимости для заключения договора ипотеки и получателем отчета является кредитная организация. Как правило, у каждой кредитной организации, существует своя форма отчета об оценке, которая не противоречит действующему законодательству и которой оценщик должен придерживаться (к сожалению, если оценщик этого не будет делать, то кредитная организация просто отчет не соответствующий его форме не примет, хотя должна). При этом одни кредитные организации настаивают на включении в отчет об оценке разделов, касающихся определения ликвидационной стоимости объекта, помимо рыночной, другие уделяют повышенное внимание описанию объекта оценки и разрабатывают специальные формы в которые должна быть занесена информация, а третьи строго относятся к предоставлению фотоматериалов (угол съемки, отражение данных, подписи и т.д.). Таким образом, в зависимости от требований заказчика оценщик определяя стоимость одного и того же объекта оценки использует разную структуру отчета об оценки в рамках общепринятой в зависимости от пожеланий клиента, назначения оценки и ее цели.
Для того чтобы было более понятно содержание изложенного материала представим структуру отчета об оценке разных кредитных учреждений: (объект оценки жилое помещение, квартира в многоквартирном доме).
Таблица 3 - Структура отчета об оценке жилого помещения Дельта Кредит Банк
| 1. Основные факты и выводы. Задание на оценку. |
| 1.1. Сведения о заказчике |
| 1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком |
| 1.3. Сведения об оценщике |
| 1.4. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах |
| 2. Сделанные допущения и ограничивающие условия |
| 3. Характеристика объекта оценки |
| 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования |
| 5. Анализ состояния рынка недвижимости |
| 6. Общие понятия оценки, подходы к оценке |
| 6.1. Терминология |
| 6.2. Подходы к оценке |
| 6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов |
| 6.4. Порядок проведения оценочных работ |
| 7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом |
| 8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости жилого помещения |
| 9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки |
| 10. Декларация качества оценки |
| 11. Использованные материалы |
| Приложение № 1 – Карта месторасположения объекта оценки |
| Приложение № 2 – Фотографии объекта оценки |
| Приложение № 3 – Копии документов заказчика |
| Приложение № 4 – Копии документов оценщика |
Таблица 4 – Структура отчета об оценке жилого помещения Сбербанк РФ