Основные этапы процесса оценки недвижимости (стр. 4 из 5)
Определение стоимости объекта включает традиционные подходы к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.
Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данной регионе, рыночные цена на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 6).
| Затратный подход | |||
| Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (СЗ) | |||
| Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (СНС) | |||
| Расчет накопленного износа (ИН) | |||
| Физический износ | Функциональный износ | Внешний износ | |
| Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (СУ = СНС - ИН) | |||
| Определение итоговой стоимости недвижимости (СЗП = СЗ + СУ) | |||
Рис. 6 – Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости
В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.
Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.
Последовательность действия при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рис.7.
| Сравнительный подход | |||
| Изучение рынка | |||
| Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки | |||
| Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки | |||
| Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки | |||
| Установление стоимости объекта оценки | |||
Рис. 7 – Последовательность действия при оценке недвижимости сравнительным подходом
После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов.
Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Базовая формула доходного подхода:
V = I / R,
где:
V – стоимость недвижимости,
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,
R – норма дохода или прибыли.
В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости, приносящей доход недвижимости, можно представить в виде легко запоминающейся модели (рис. 8)
 |
Рис. 8 – Модель капитализации дохода
В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная черта считается за знак деления, вертикальная – за знак умножения.
Любую неизвестную величину, расположенную внутри треугольника, легко найти по следующим уравнениям:
I = R´V ; R = I / V ; V = I / R
IRV – формула представляет собой основное уравнение доходного подхода.
Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов (рис. 9)
| Доходный подход | |||||
| Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки | |||||
| Расчет действительного валового дохода | |||||
| Расчет расходов, связанных с объектом оценки | |||||
| Условно-постоянные | Условно-переменные (эксплуатационные) | Резервные | |||
| Определение величины чистого операционного дохода | |||||
| Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость | |||||
| Прямая капитализация | Капитализация доходов по норме отдачи на капитал | ||||
| Дисконтирование денежных потоков | Капитализация по расчетным моделям | ||||
Рис. 9 – Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Согласование результата оценки – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.