Основные этапы процесса оценки недвижимости (стр. 1 из 5)

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появились слой новые владельцы недвижимости как сфере личного потребления, так и многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно. А зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. В связи с этим постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При определении залоговой стоимости, принятии решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов необходим анализ рыночной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровождается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Проведение оценки обязательно в случаях:

- составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

- передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

- физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 1).

Определение проблемы
Описание объекта	Имущественные права		Дата оценки	Цель оценки	Вид стоимости		Ограничивающие условия
Предварительный осмотр и план оценки
Тип данных	Источники данных		Персонал	План оценки	Договор об оценке		Оплата
Сбор и проверка данных
Анализ ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование)
Предположительно вакантного земельного участка				Земельного участка с имеющимися улучшениями
Оценка земельного участка
Применение подходов к оценке
Сравнительный		Затратный				Доходный
Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
Составление отчета об оценке

Рис. 1 – Основные этапы процесса оценки недвижимости

1 Определение задачи оценки

На начальном этапе оценки недвижимости осуществляется постановка задачи. Которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 Составление плана и договора на проведение оценки

Следующим этапом оценки недвижимости являются предварительный осмотр, составление плана и договора. На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

3 Сбор и анализ информации

Немаловажным этапом оценки недвижимости является сбор и проверка данных.

На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.