Пунктом 1.1 Постановления Совета Министров Республики Беларусь, Национального банка Республики Беларусь от 22.11.2000 № 1772/55 «Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей» предусмотрено, что коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей за счет средств физических и юридических лиц, аккумулируют денежные средства этих юридических и физических лиц на специальном счете, открываемом в установленном законодательством порядке, за исключением сумм вознаграждения коммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей за организацию и обеспечение строительства указанных объектов, зачисляемых только на их текущие (расчетные) счета.
Пунктом 4 Положения о порядке пообъектного бухгалтерского учета денежных средств физических и юридических лиц, аккумулированных для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, а также переданных на эти цели товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг), утвержденного Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 16.01.2001 № 3/1 (далее - Положение № 3/1), так же определено, что денежные средства, полученные от физических и юридических лиц для финансирования работ и затрат, определенных проектной документацией, аккумулируются на специальном счете, открываемом в порядке, установленном Национальным банком Республики Беларусь, за исключением сумм вознаграждения коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей за организацию и обеспечение строительства (реконструкции), зачисляемых только на текущие (расчетные) счета этих организаций и предпринимателей.
Таким образом, при размещении негосударственных жилищных облигаций под строительство жилья специальные счета в банках не открываются. Оплата поставщикам, подрядчикам и иным лицам производится за счет облигационного займа с расчетного счета эмитента. Поэтому на данном этапе бухгалтерский счет 86 «Целевое финансирование» также в расчетах не участвует.
В дальнейшем при заключении с держателями жилищных облигаций договоров о долевом строительстве жилья (и погашении таким образом жилищных облигаций) кредиторская задолженность эмитента, учтенная на счетах 66, 67 списывается в дебет счета 86 «Целевое финансирование».
И если эквивалент номинальной стоимости жилищных облигаций составляет менее 100 процентов общей площади квартиры, то оставшуюся неоплаченной стоимость квартиры, теперь уже дольщик обязан перечислить на специальный счет в банке. Кроме платежей на строительство квартиры дольщик оплачивает услуги застройщика перечислением денежных средств на его расчетный счет.
Платежи на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика вносятся дольщиком единовременно или поэтапно в соответствии с графиком платежей при строительстве, составленным согласно приложению 5 к Примерному договору создания объекта долевого строительства (форма договора утверждена Указом № 396) и подписанным обеими сторонами. Данные платежи могут осуществляться также по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Бухгалтерские записи указанных операций будут следующими:
| Содержание операции | Дебет | Кредит |
| на сумму единовременного или текущего платежа на строительство объекта долевого строительства жилья | 55 – 5 «Специальный счет средств целевого финансирования» | 86 «Целевое финансирование» |
| на сумму единовременного или текущего платежа услуг застройщика | 51 «Расчетный счет» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» |
Движение средств целевого финансирования отражается следующими записями:
| Содержание операции | Дебет | Кредит |
| оплата материалов, услуг, строительно-монтажных работ, налогов и сборов, связанных с объектом строительства жилья | 60, 68, 69, 70, 76 и др. | 55 – 5 «Специальный счет средств целевого финансирования» |
| на сумму фактических затрат по созданию объекта строительства жилья (п. 58 Инструкции № 10) | 86 «Целевое финансирование» | 08 «Вложения во внеоборотные активы» |
| на сумму НДС предъявленную поставщиками и подрядчиками объекта строительства жилья (п. 58 Инструкции № 10) | 86 «Целевое финансирование» | 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам" |
| на сумму дохода по итогам строительства объекта | 86 «Целевое финансирование» | 90-1 «Выручка от реализации» |
В соответствии с п. 58 Инструкции № 10 и требованиями Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов, неустановленного оборудования, утвержденной Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.11.2006 № 199/139/185/34 «О порядке проведения переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов, неустановленного оборудования» (далее – Инструкция № 199/139/185/34) организация-застройщик обязана осуществлять переоценку незавершенного строительства, которая отражается в бухгалтерском учете следующей записью:
| Содержание операции | Дебет | Кредит |
| на сумму обязательной годовой переоценки незавершенного строительства | 08 «Вложения во внеоборотные активы» | 83 «Добавочный фонд» |
Согласно п. 37, 38, 54 Инструкции № 10 созданные в процессе строительства наружные инженерные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другие инвестор, заказчик, застройщик передают специализированным эксплуатирующим организациям. Инженерные сети и сооружения на баланс эксплуатирующих организаций передаются как сумма затрат по их строительству. При этом оформляется акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17.
В соответствии с п. 55 Инструкции № 10 передача затрат по созданию инженерных сетей и сооружений на баланс эксплуатирующих организаций в учете передающей стороны.
Учет собственных услуг по осуществлению инвестиционного проекта ведется застройщиком отдельно по схеме бухгалтерских проводок, представленных в таблице
| № п.п | Наименование хозяйственной операции | Дебет | Кредит |
| 1. | Оплата услуг заказчика-застройщика единовременным или текущими платежами в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора, или на основании платежных документов, ежемесячно представляемых застройщиком | 51 | 62 |
| 2. | Фактически произведенные затраты заказчика-застройщика, связанные с оказанием услуг по осуществлению инвестиционного проекта | 20 | 10, 60, 68, 69, 70, 76 и др. |
| 3. | Учтены общехозяйственные расходы | 26 | 10, 60, 68, 69, 70, 76 и др. |
| 4. | Налог на добавленную стоимость, предъявленный поставщиками, иными лицами, в части расходов по осуществлению инвестиционного проекта | 18 | 60, 76 и др. |
| 5. | Выручка от оказания услуг заказчика-застройщика | 62 | 90 |
| 7. | Начисление налогов, уплачиваемых из выручки от оказания услуг заказчика-застройщика | 90 | 68 |
| 8. | Фактическая себестоимость реализованных услуг заказчика-застройщика | 90 | 18, 20, 26, 45* |
| 9. | Финансовый результат | 90 (99) | 99 (90) |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. №'248-3(с изм. и доп.)//Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №15.
3. Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года: текст Кодекса по состоянию на 20 июля 2007 года // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2007.
4. Е.С. Захарова Жилищное право: Курс лекций мн.: ЗАО Веды .-2007.- 88с.
5. Жилищное законодательство Республики Беларусь: Сб. нормативных сост. Бохан В.Ф. – Мн.: Дикта, 2003.- 384с.
6. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательская группа ИНФРА М – НОРМА, 2006г.
7. Симчук А.Н. Правовое регулирование жилищный отношений. Формы документов.- Мн.: Тесей 2003г. -232с.
8. Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения. Мн.: «Амалфея», 2001г.