Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использования жилого помещения не по назначению (п.4 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.
В Бюллетене Верховного суда РФ[42] был задан вопрос о том, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя?
Согласно ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ в случае, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении перечисленных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.
При этом ЖК РФ на содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.
Поскольку закон не требует какой - либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.
Перечисленные основания, их мы указали четыре, носят исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежат. [43]
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, согласно ст.84 ЖК РФ, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Итак, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.85ЖК РФ) [44].
Рассматриваемая статья устанавливает основания, условия и последствия выселения граждан из жилых помещений по причинам, не зависящим от их действий. В любом случае, если такое выселение происходит, граждане должны быть обеспечены благоустроенным жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом договор социального найма в отношении жилого помещения, из которого наниматель выселяется, расторгается.
Выселению с предоставлением другого благоустроенного подлежат граждане в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Как правило, подобного рода ситуации возникают, когда земельный участок, на котором находится такой дом, отводится для государственных или общественных нужд. Именно такая причина и указывалась в качестве основания для выселения с предоставлением другого жилого помещения в ст.92 ЖК РСФСР[45]. Компетенция в принятии решения о сносе дома принадлежит органам государственной власти или органам местного самоуправления.
Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст.86 ЖК РФ такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.
Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена опять - таки на орган, принявший решение о сносе жилого дома.
В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площади в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Также, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в случаях признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания. [46] В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.
В случае если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохраняется либо его общая площадь уменьшается настолько, что проживающие в нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления, граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам, выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч.1 ст.89 ЖК РФ):
жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;
жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, тогда гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему собственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо жилое помещение, состоящее из того числа комнат, в коммунальной квартире (ч.2 ст.89 ЖК РФ);
при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч.1 ст.58 ЖК РФ);
жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч.2 ст.58 ЖК РФ);
благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч.3 ст.89 ЖК РФ).