Оценка рыночной стоимости гаража (стр. 2 из 5)

Рисунок 1 – 3D-модель оцениваемого объекта с фундаментом

Здание имеет размеры по осям 5,2 х 4,2 м. В плане объект имеет прямоугольную форму. Чертеж оцениваемого объекта (виды спереди, сбоку, сверху) и его более подробные размеры отражены в рис. 2.

Рисунок 2 – Чертеж гаража: вид спереди, сбоку, сверху

Основные строительные характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые
Стены наружные	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с армированной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши.
Полы	Бетонные
Проём дверной	Гаражные распашные ворота
Внутренняя отделка	Штукатурка
Инженерное обеспечение	Электроснабжение

6. Описание технического состояния основных элементов здания

· Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

· Стены наружные и перегородки. При осмотре дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

· Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

· Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер в целом не поврежден. Состояние крыши характеризуется как хорошее.

· Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

· Проём дверной. Повреждения не обнаружены. Состояние проема оценивается как отличное.

· Внутренняя отделка. Оштукатуренный слой не потемнел, его состояние определено как хорошее.

· Инженерное обеспечение. На момент осмотра система электроснабжения находилась в исправном состоянии и не требует ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

7. Анализ наилучшего использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:

- законодательной разрешенности,

- физической осуществимости,

- экономическая целесообразности,

- максимальной продуктивности.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно определить, что существующее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее эффективным использованием.

8. Расчет рыночной стоимости гаража

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

8.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Расчет восстановительной стоимости объекта

Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.

Таблица 3 – Расчет восстановительной стоимости гаража

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Количество	Цена единицы, руб.	Общая сумма, руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб.м	9	800	7 200
2	Щебень	куб.м	18	600	10 800
3	Рубероид	кв.м	40	35	1 400
4	Бетон	куб.м	50	510	25 500
5	Кирпич красный	шт.	3 500	7,8	27 300
6	Цемент	кг	400	195	78 000
7	Песок сухой франкционированный	кг	2 300	2,2	5 060
8	Гаражные ворота	кв.м	5,28	2 000	10 560
9	Битум	кг	90	5,25	473
10	Штукатурка	куб.м	23,7	200	4 740
11	Арматура	кг	250	70	17 500
12	Пена монтажная	кг	1	180	180
19	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	4 500	4 500
20	Стоимость всех СМР по объекту		1	26 400	26 400
	ИТОГО				219 613

Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей, или округленно – 220 000 рублей.

Определение величины накопленного износа строений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.