Оценка недвижимости методом сравнимых продаж (стр. 3 из 7)

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком « - » (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком « - ».

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж

Дано: площадь оцениваемого участка 1550 м², рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 2).

Таблица 2.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, руб.		851500	1795500	1404000	1144000	1012800
Площадь участка, м²	1550	1300	1900	3600	2200	2400
Цена 1 м²/руб.		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		2 недели	3 месяца	1 месяц	9 месяц.	1 неделя
Местоположение	Ближняя окраина	Центр города	Центр города	Дальняя окраина	Ближняя окраина	Ближняя окраина
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Электро и водо- провод	Все	Электро и водо- провод
Условия подъезда	Удобный	Удобный	Удобный	Неудоб-ный	Неудоб- ный	Неудоб- ный

Таблица корректировок

Таблица 3.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Цена 1 м² /руб		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		+ 0,8%	+4,8%	+1,6%	+14,4%	+0,4%
Скорректированная цена		660,24	990,36	396,24	594,88	423,69
По местоположению (сравниваются участки №1 и №4)		- 65,36	-395,48	+27,45	0	0
Скорректированная цена		594,88	423,69	594,69	594,88	423,69
Инженерные коммуникации		0	0	+128,39	0	+128,39
Условия подъезда		0	0	+42,80	0	+42,80
Скорректированная цена		594,88	594,88	594,88	594,88	594,88

Заключение.

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 руб/м ² или 594,88 х 1550 = 922064 руб. за весь участок.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли =

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985*0,187=35340,2 руб.

Доходный подход к оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.