5. Амортизация начисляется, начиная с 2005 года (2% в год). Она одинакова по годам = 2% от бухгалтерской стоимости (29500) =590000 руб.
6. Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.
7. Налог = 24% от финансового результата перед уплатой налога.
8. Финансовый результат после уплаты налога = финансовый результат перед уплатой налога - налог.
Стоимость недвижимости. Табл.4.
| Стоимость недвижимости | Ед. изм. | Годы | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| 1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года | руб. | - | - | - | - | - | 99093122,1 |
| 2.Бухгалтерская стоимость на 2009 год | руб. | - | - | - | - | - | 26550000 |
| 3. Налогооблагаемая часть от цены продажи | руб. | - | - | - | - | - | 72543122,1 |
| 4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж | руб. | - | - | - | - | - | 17410349,3 |
| 5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года | руб. | - | - | - | - | - | 99093122,1 |
| 6. Выплата долга за привлеченный капитал | руб. | - | - | - | - | - | 4500000 |
| 7. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости | руб. | - | - | - | - | - | 80182772,8 |
1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м2 соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2009 года:
Жилые помещения:
2005: 9000*1,05=9450 руб.
2006: 9450*1,05=9922,5 руб.
2007: 9922,5*1,06=10517,85 руб.
2008: 10517,85*1,06=11148,92 руб.
2009: 11148,92*1,07=11929,35 руб.
11929,35*6720=80165232 руб.
Коммерческие помещения:
2005: 12000*1,05=12600 руб.
2006: 12600*1,05=13230 руб.
2007: 13230*1,06=14023,8 руб.
2008: 14023,8*1,06=14865,23 руб.
2009: 14865,23*1,07=15905,79 руб.
15905,79*420=6680431,8 руб.
Парковочный холл:
2005: 4000*1,05=4200 руб.
2006: 4200*1,05=4410 руб.
2007: 4410*1,06=4674,6 руб.
2008: 4674,6*1,06=4955,08 руб.
2009: 4955,08*1,07=5301,93 руб.
5301,93*2310=12247458,3 руб.
Цена недвижимости в конце 2009 г.:
80165232+6680431,8+12247458,3=99093122,1 руб.
2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год определяется как разность между бухгалтерской стоимостью 2004 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации:
29500000-5*590000=26550000 руб.
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2009 года - бухгалтерская стоимость на 2009 год:
99093122,1-26550000=72543122,1 руб.
4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 24% налогооблагаемой части от цены продажи:
0,24*72543122,1=17410349,3 руб.
7. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2009 года (см. табл.3 – заемный капитал в конце года).
8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2009 года - уплачиваемый налог, уплачиваемый с прибыли от продаж - выплата долга за привлеченный капитал:
99093122,1-17410349,3-4500000=80182772,8 руб.
Кассовые поступления от сделок с недвижимостью. Табл. 5.
| Стоимость недвижимости, руб. | Ед. изм. | Годы | ||||||
| Начало 2004 | Конец 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| 1. Начальная стоимость недвижимости | руб. | -25000000 | - | - | - | - | - | - |
| 2. Инвестиции в реконструкцию | руб. | -22500000 | - | - | - | - | - | - |
| 3. Заемный капитал (40%) | руб. | 9000000 | - | - | - | - | - | - |
| 4. Погашение займа | руб. | - | - | -900000 | -900000 | -900000 | -900000 | -900000 |
| 5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога (табл. 2, п. 8) | руб. | - | -1080000 | 897110,08 | 1518115,69 | 2127983,07 | 2502697,91 | 2847845,17 |
| 6. Амортизационные отчисления | руб. | - | - | +590000 | +590000 | +590000 | +590000 | +590000 |
| 7. Цена продажи недвижимости | руб. | - | - | - | - | - | - | 99093122,1 |
| 8. Налог с продаж | руб. | - | - | - | - | - | - | -17410349,3 |
| 9. Платежи по займу | руб. | - | - | - | - | - | - | -4500000 |
| 10. Кассовые поступления | руб. | -38500000 | -1080000 | 587110,08 | 1208115,69 | 1817983,07 | 2192697,91 | 79720617,97 |
Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений. Табл. 6.
| Расчетный период | I=10% | I=11% | I=12% | I=13% | ||||||||
| Кассовые поступления | Функция сложного процента | Кассовые поступления | Функция сложного процента | Кассовые поступления | Функция сложного процента | Кассовые поступления | Функция сложного процента | |||||
| Начало 2004 | -38500000 | 1 | -38500000 | -38500000 | 1 | -38500000 | -38500000 | 1 | -38500000 | -38500000 | 1 | -38500000 |
| Конец 2004 | -1080000 | 0,9091 | -981828 | -1080000 | 0,9010 | -973080 | -1080000 | 0,8929 | -964332 | -1080000 | 0,8850 | -955800 |
| Конец 2005 | 587110,08 | 0,8264 | 485187,77 | 587110,08 | 0,8116 | 476498,54 | 587110,08 | 0,7972 | 468044,16 | 587110,08 | 0,7831 | 459765,90 |
| Конец 2006 | 1208115,69 | 0,7513 | 907657,32 | 1208115,69 | 0,7312 | 883374,19 | 1208115,69 | 0,7118 | 859936,75 | 1208115,69 | 0,6931 | 837344,98 |
| Конец 2007 | 1817983,07 | 0,6830 | 1241682,44 | 1817983,07 | 0,6587 | 1197505,45 | 1817983,07 | 0,6355 | 1155328,24 | 1817983,07 | 0,6133 | 1114969,02 |
| Конец 2008 | 2192697,91 | 0,6209 | 1361446,13 | 2192697,91 | 0,5935 | 1301366,21 | 2192697,91 | 0,5674 | 1244136,79 | 2192697,91 | 0,5428 | 1190196,43 |
| Конец 2009 | 79720617,97 | 0,5645 | 45002288,84 | 79720617,97 | 0,5346 | 42618642,37 | 79720617,97 | 0,5066 | 40386465,06 | 79720617,97 | 0,4803 | 38289812,81 |
| Расчетный период | I=14% | I=15% | ||||
| Кассовые поступления | Функция сложного процента | Кассовые поступления | Функция сложного процента | |||
| Начало 2004 | -38500000 | 1 | -38500000 | -38500000 | 1 | -38500000 |
| Конец 2004 | -1080000 | 0,8772 | -947376 | -1080000 | 0,8696 | -939168 |
| Конец 2005 | 587110,08 | 0,7695 | 451781,21 | 587110,08 | 0,7561 | 443913,93 |
| Конец 2006 | 1208115,69 | 0,6750 | 815478,09 | 1208115,69 | 0,6575 | 794336,07 |
| Конец 2007 | 1817983,07 | 0,5921 | 1076427,78 | 1817983,07 | 0,5718 | 1039522,72 |
| Конец 2008 | 2192697,91 | 0,5194 | 1138887,29 | 2192697,91 | 0,4972 | 1090209,4 |
| Конец 2009 | 79720617,97 | 0,4546 | 36240992,93 | 79720617,97 | 0,4323 | 34463223,15 |
Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии (колонка №4 функции сложного процента) по формуле: