Эпоха Петра I (1689-1725) - это эпоха кардинальных государственных реформ[3]. Бурное развитие промышленности, строительство городов, создание флота и бесконечные войны требовали финансовых вложений. Интенсивность экономической жизни государства активизировала гражданский оборот, в который, естественно, были вовлечены объекты недвижимого имущества. Существовавшие ранее ограничения оборота отдельных видов недвижимости потребовалось устранить, расширив круг субъектов, имеющих право участвовать в этом обороте. С этой целью был подписан Указ императора от 18 января 1721 года «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству разрешалась покупка деревень в собственность для промышленных нужд, и Сенатский Указ от 4 ноября 1715 года «О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола», которым женщины были уравнены с мужчинами в правах совершать купчие и закладные на недвижимое имущество. Эти нововведения, безусловно, следует расценить как создание предпосылок юридических гарантий экономической базы целого сословия (купечества), и условия для развития рынка недвижимости.
Петр I установил иной порядок, получивший название «крепостного», который имел преимущественно фискальные цели.
Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество. Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей. При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью.
В соответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателя было перенесено на момент совершения самой сделки. Правда, совершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ «ко владению и ко взысканию пошлин». Для создания централизованной системы государственного контроля оборота недвижимого имущества, был издан именной Указ Петра I «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов», которым устанавливался порядок совершения купчих недвижимости. В соответствии с этим Указом договоры купли-продажи вступали в силу с момента их регистрации в приказе, что свидетельствует о попытках государства усовершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Продолжателем Петровских реформ стала Екатерина II (1762 - 1796), во времена царствования которой, произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость[4]. Функции по совершению крепостных актов (договоров) возлагались на специальные учреждения крепостных дел. Причем была предусмотрена специальная процедура ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись специальные акты, которые предъявлялись приобретателями недвижимости в указанные учреждения.
Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием. Однако в то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное в специальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707 т. Х Свода законов, которое состояло в следующем: «Укрепление прав на имущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение». Таким образом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правила о том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода права собственности.
В тот период не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте.
Только в 1866 году, с принятием правил, предписывающих окружным судам ведение и регистрацию крепостных дел с отметками в них об учинении ввода во владение, был определен момент возникновения права на недвижимое имущество, которым была определена дата ввода во владение, указанная в реестре.
С 14 апреля 1866 года в соответствии с Положением о нотариальной части, процедура приобретения права собственности на недвижимое имущество усложнилась и состояла из нескольких этапов:
1) с помощью младшего нотариуса стороны составляли нотариальный акт, который заносился в актовую книгу;
2) выписка из актовой книги предоставлялась старшему нотариусу, состоявшему в судебном округе по месту нахождения недвижимого имущества;
3) старший нотариус, удостоверившись в законности сделки, уплате сторонами пошлин, делал на выписке надпись, удостоверявшую утверждение нотариального акта, который после этого именовался крепостным, и приобщал выписку к крепостной книге, делая об этом отметку в реестре крепостных дел;
4) эта выписка подавалась в окружной суд, выдававший исполнительный лист, на основании которого судебный пристав производил ввод во владение - зачитывал акт укрепления права за новым владельцем в присутствии приобретателя и свидетелей, после чего составлялся вводный лист.
Это и считалось моментом перехода права собственности. Для устранения недостатков крепостного порядка регистрации сделок с недвижимостью в 1892 году был разработан проект Вотчинного Устава, предусматривавшего введение института вотчинных книг, куда должны были вноситься записи о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Эти книги, по сути, можно назвать прообразом ЕГРП, так как они являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости.
Анализируя законодательство дореволюционного периода, необходимо подчеркнуть, что недвижимость, хотя и являлась объектом гражданско-правового оборота, но сделки с ней никогда не рассматривались как коммерческие (торговые)[5].
Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода прав на вещь.
У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т.е. символическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право собственности перед судом. Аналогичные правовые явления наблюдаются и в средневековой Франции. Первоначальное совершение символического обряда на земельном участке с течением времени заменяется совершением акта перед судом. Акт передачи недвижимости включает в себя: передачу владения в руки публичной власти и уступку этого владения представителем власти новому приобретателю. На северо-востоке Франции входит в обычай записывать сделки по недвижимости в судебные книги. Причем иногда запись заменяет сам символический акт. В Бретани находит распространение форма троекратного оглашения, схожая с германской. На севере Франции сохранялся свой особенный порядок установления залогового права на недвижимость путем символического акта, который свидетельствовал о вотчинном правоотношении кредитора к определенному участку и завершался записью в ипотечные книги[6].
Таким образом, очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения. В течение XVII-XIX вв. в Европе формируется институт укрепления прав на недвижимое имущество в его современном виде. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других ранее установленных закладных прав, вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и если давались, то, разумеется, на очень «тяжелых условиях».
На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение.
Вместе с тем лишь к XVI в. предписание «являть купчие в приказы» получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними. Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод.
Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе «вотчины за купцом» с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.