лица (таковыми являются учредительный договор и (или) устав), в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов, устанавливающих правовой статус отдельных видов юридических лиц, представитель юридического лица передает в учреждение юстиции по регистрации прав документы, подтверждающие личность представителя и его полномочия (например, выписку из протокола общего собрания учредителей об избрании органа юридического лица и др.). В случае подписания договора лицом, не являющегося руководителем юридического лица, дополнительно предоставляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.
Внутренние инструкции, утвержденные Московской регистрационной палатой, предписывают, помимо названных выше документов, дополнительно истребовать от юридических лиц свидетельство о регистрации юридического лица и справку о присвоении кодов статистики. Подобные требования противоречат пункту 2 статьи 17 Закона, который допускает возможность установления дополнительных требований только на основании закона.
В случае, когда для подачи заявления о регистрации сделки необходимо согласие всех сторон и одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, в регистрации должно быть отказано. Подобная сделка (если она была совершена в надлежащей форме), а также связанный с ней переход права собственности могут быть зарегистрированы в данном случае только на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
К заявлению о государственной регистрации прав на земельные участки в обязательном порядке должны прилагаться следующие документы:
а) правоустанавливающие документы;
б) кадастровый план земельного участка, выполненный в соответствии с установленными техническими требованиями;
в) документ, подтверждающий оплату регистрационных действий;
г) документы, удостоверяющие личность заявителя или сторон по сделке;
д) доверенности управомоченным лицам.
Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка. План земельного участка должен быть удостоверен соответствующим органом. Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).
ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
Единый государственный реестр прав
Представленные на регистрацию права на землю и сделки с землей подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется в соответствии со статьей 12 Закона и постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” которым утверждены правила заполнения данного реестра, его структура, заполнения его разделов, а также записи о прекращении, ограничении (обременении) прав и об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода прав, а также структура и форма удостоверения государственной регистрации прав и сделок.
Данный реестр содержит информацию о существующих и об прекращенных правах на землю, данные об указанных и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью реестра являются дела с правоустанавливающими документами и книги учета документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о праве или сделке в Единый государственный реестр.
Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.
Основания государственной регистрации и ее последовательность
Основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:
- акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции (нормативные акты) – они самостоятельно решают вопросы местного значения, в частности управляют местной собственностью. Кроме того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (статья 132 Конституции РФ);
- договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством (см. Статью 129 ГК РФ);
- для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной законом форме (в частности, простой, письменной или нотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (432 ГК РФ). При этом в соответствии со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент, кода лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит (если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ):
- свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством – Закон о приватизации от 4 июля 1991 года предусматривает передачу гражданам в собственность по
их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда;
- свидетельства о праве на наследство – оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право собственности на наследуемое имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права также имеют не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер;
- вступившие в законную силу решения и др.
Регистрация происходит в последовательности, которая определяется порядком поступления документов в учреждение юстиции и их регистрации в книге учета документов. Статья 13 Закона устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установления отсутствия возможных противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект;
- при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо её приостановления - внесение записей в Единый государственный реестр прав;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно статье 14 Закона являются особого вида свидетельства.
Виды сделок с замлей, регистрация и выдача свидетельств
Государственная регистрация ограничений (обременения) правами третьих лиц может производиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц по правилам регистрации договоров при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если ограничение (обременение) установлено в публичных интересах органами государственной власти или органами местного самоуправления по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя.
Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.
Государственная регистрация прав на земельные участки, участки недр и другие объекты, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, а также сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по государственной регистрации в месте нахождения данных объектов. Порядок и правила взаимодействия между данным предприятием и учреждением юстиции по государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса, в месте регистрации предприятия как юридического лица, определяется федеральным органом исполнительной власти РФ уполномоченным Правительством РФ. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый земельный участок и иной объект, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр в месте нахождения земельного участка или иного объекта.
Учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее государственную регистрацию перехода прав на земельный участок, его ограничения (обременения) или иной сделки с земельным участком, по которому проходит (на котором располагается) объект недвижимости,
направляет об этом информацию в учреждение юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшее право на объект недвижимости, расположенный на территории нескольких регистрационных округов.
При государственной регистрации права аренды земельного участка, участка недр или любого иного объекта, к договору аренды, представляемого на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его сдаваемого в аренду. С заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора.