Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре на основании заявления собственника, или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету
соответствующего объекта план, на котором отменена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана не требуется.
Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации права залогодателя на земельный участок. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Отказ может быть в случае, если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствуют требованиям государственной регистрации или ипотеке данного земельного участка не допускается по законодательству РФ. Регистрационная запись об ипотеке исполняется на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.
В соответствии со статьей 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Свидетельства выдаются собственникам недвижимого имущества и обладателям иных вещных прав на него, а также арендаторам и залогодержателям.
Учреждения юстиции по регистрации прав обязаны по ходатайствам правообладателей выдавать свидетельства о государственной регистрации прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлениях о государственной регистрации прав на недвижимость.
Если заявитель не желает получить свидетельство, то об этом должно быть указано в его заявлении о государственной регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство (заявление) о выдаче свидетельства может быть подано заявителем как в течение проведения учреждением юстиции по регистрации прав работ по государственной регистрации прав, так и после государственной регистрации права.
Свидетельство может быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства, на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации
При регистрации могут быть допущены технические ошибки, которые подлежат исправлению. Если исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, поскольку они полагались на эти сведения, то оно производится по решению суда, арбитражного суда. В случае исправления регистрационной записи право на недвижимое имущество в любом случае возникает с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).
Подача заявления не является решающим основанием для государственной регистрации прав. Государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано в установленных законом случаях (статья 19 Закона).
Отказ в регистрации возможен в случаях, если:
- с заявлением о регистрации обратилось лицо; документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на землю признан недействительным с момента его издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;
- лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ о праве на земельный участок свидетельствует об отсутствии прав у заявителя на этот участок.
Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации. Заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним заявителю не позже пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причинах такого отказа
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или в арбитражный суд.
Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 года установило максимальные размеры платы за государственную регистрацию, которые
составили 3 – кратный установленный законом МРОТ для физических лиц, а для юридических – 50 – кратный МРОТ. Конкретный размер платы, порядок, форма, сроки ее внесения определяются субъектами РФ.
Регистрационный округ обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Если право возникает по сделке, то необходимо представление документов (свидетельств, актов и иных документов), подтверждающих принадлежность отчуждаемых прав и законность их отчуждения. Если права на земельный участок удостоверены документом, выданным до вступления Закона в силу, то переход прав на этом земельный участок без предварительной государственной регистрации прав на этот земельный участок невозможен. Регистрация в указанном случае производится по заявлению заинтересованного лица с приложением всех необходимых документов.
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК
Со вступлениемв силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584 ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки земли и ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственному усмотрению нотариально оформить сделку.
Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно выясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора, противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17 Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.
Все перечисленные функции согласно статьям 131 и 164 ГК РФ возлагаются на государственные органы, регистрирующие недвижимость и сделки с ней. Это означает, что все органы по регистрации прав должны быть обеспечены высококвалифицированными кадрами с высшим юридическим образованием.
Отказ от обязательной нотариальной формы большинства сделок с землей означает, что стороны вынуждены будут составлять договор самостоятельно либо обращается за помощью к посредникам на рынке юридических услуг.
Придание сделкам с землей обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю над законностью действия участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя, таким образом, денежные средства.
Из абз. 3 и 4 ст. 16 Закона вытекает, что если договор не требующий нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариально, то государственная регистрация может быть проведена только на основании заявлений всех сторон в договоре. Если одна из сторон в договоре, заключенном в надлежащей форме, уклоняется от подачи заявления, вторая сторона может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав. В этом случае государственная регистрация производится на основании решения суда. К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, но при условии, что такое уклонение было необоснованным (ст. 165 ГК).
В странах континентальной Европы, где сделки удостоверяют нотариусы количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или их адвокаты, а нотариус лишь удостоверяет подпись сторон.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основой правового регулирования государственной регистрации прав на землю и сделок с землей являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Успешное применение этого Закона позволит разрешить ряд таких вопросов как защита субъектов земельных правоотношений, гарантирование интересов государства в управлении землей. Но есть ряд существенных недостатков, которые могут привести к нежелательным последствиям при его реализации.
Например: регистрирующие органы некоторых субъектов РФ требуют государственной регистрации прав по сделкам, совершенным и зарегистрированным в установленном законодательстве РФ порядке до введения в действие Закона РФ “ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Такое требование нарушает конституционные права граждан по охране права частной собственности. Или требование регистрирующих органов для регистрации о предоставлении всех правоустанавливающих документов в отношении сделки с землей, право на которую и “первичная” сделка, в отношении которой были зарегистрированы до введения в действие закона о государственной регистрации. В некоторых регионах неоправданно затянуты сроки проведения самой государственной регистрации, что негативно сказывается на гражданах, увеличивая их материальные и моральные потери вследствие установления нереальных расценок за ускоренное прохождение всей процедуры регистрации, к примеру, в Московской области распоряжением губернатора установлены особые тарифы за ускоренную процедуру регистрации.