И здесь встает вопрос, может ли быть осуществлена виндикация недвижимой вещи без целенаправленного признания недействительной государственной регистрации права за лицом, произведшим передачу права на вещь по той или иной сделке, а равно и за лицом, которое, по мнению истца, владеет вещью неправомерно.
Строго следуя букве Гражданского кодекса, ответ можно дать отрицательный. Ведь если государственная регистрация означает возникновение права на недвижимую вещь, получается, что всякий, кто зарегистрирован собственником вещи, может ею владеть и распоряжаться. Даже если основание для регистрации отпадает, но сам регистрационный акт не подвергнут оспариванию, право собственности остается незатронутым, и это препятствует изъятию вещи у конечного владельца, поскольку показывает, что владелец этот приобрел имущество от уполномоченного на распоряжение лица и сам в силу регистрации права стал собственником. Таким образом, чтобы добиться возврата вещи из чужого владения, необходимо не только доказать выбытие вещи из законного владения независимо от воли владельца, но и получить судебное признание недействительности в отношении государственной регистрации прав как за последним владельцем вещи, так и за каждым, кто незаконно владел вещью до него[92]. Если учесть сокращенные (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) сроки для оспаривания ненормативных актов, к числу коих нами отнесен и акт регистрации прав, виндикацию во многих случаях придется считать практически неосуществимой (к месту будет заметить, что такое положение вещей может быть истолковано в пользу того, чтобы за актом государственной регистрации права было признано значение исключительно доказательства существования возникшего уже права).
Очевидно, что в интересах защиты нарушенных прав, принадлежащих лицам, уполномоченным на владение, но незаконно его лишившимся, суды должны искать обоснование для разрешения виндикации безотносительно к актам регистрации прав на недвижимость. Выход видится в ограничительном толковании п. 2 ст. 8 ГК РФ применительно к спорам об истребовании недвижимой вещи из чужого владения. Общая посылка такова: коль скоро регистрация права вполне зависима от определенного юридического основания, нет практической необходимости в отдельном оспаривании регистрационного акта, если обусловившее его основание оказалось недействительным - отпадение или изначальная несостоятельность последнего должны влечь за собой аннулирование регистрационной записи о праве. В приложении к условиям виндикации это означает, что достаточно установить факт утраты законного владения недвижимостью помимо воли, и тогда все сделки, предшествующие спорному владению, надо будет расценивать как не имеющие силы, поскольку распоряжались имуществом лица, на такие действия не уполномоченные. В силу юридической конструкции, допускающей виндикацию, правовым последствием этих сделок должен быть возврат имущества непосредственно последнему законному владельцу. Это тем более понятно, если принять в расчет, что ст. 302 ГК РФ не предполагает каких-то особенностей в отношении недвижимого имущества: при сочетании названных в ней условий у незаконного владельца может быть истребована любая вещь.
По всей видимости, названная проблема стала причиной внесения изменений в ГК РФ. Статья 223 ГК РФ теперь предусматривает, с одной стороны, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; но, с другой стороны, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации права, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя, - таким образом, в обстоятельствах, допускающих виндикацию, регистрация права собственности не приводит к возникновению этого права.
Означенное дает заметить, что признание государственной регистрации недействительным актом может лишь в известных пределах облегчить возвращение через суд имущества, переданного во исполнение сделки, опирающейся на эту регистрацию. Это признание упрощает ситуацию, сопряженную с незаконным владением недвижимостью, чем позволяет избегать ошибок, подобных той, которую в предложенном выше примере совершил суд первой инстанции.
Итак, влияние недействительности акта государственной регистрации на сделки, за данным актом последовавшие, по общему порядку малозначительно. Думается, однако, что теоретически можно обосновать исключение из этого правила.
Статья 6 Закона № 122-ФЗ говорит, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществленная в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления Закона в силу, является юридически действительной. Но при этом государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Закона, требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следует понимать так, что регистрация возникшего уже права должна предшествовать переходу этого права, обременению этого права, а также определенной сделке (по смыслу рассматриваемого установления сделке, требующей государственной регистрации, потому что применительно к остальным сделкам предваряющая регистрация права должна будет сочетаться с переходом или обременением права, т.е. потребуется на стадии уже исполнения обязательства)[93].
Таким образом, можно считать, что Закон устанавливает определенный порядок для совершения подлежащих регистрации сделок с недвижимыми объектами, права на которые возникли ранее этого Закона и не были потому зарегистрированы: до сделки должна состояться государственная регистрация уже имеющегося права. Нарушение этого порядка дает основания утверждать, что известная сделка не соответствует нормам законодательства и это влечет за собой ее ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ.
Если же государственная регистрация возникшего прежде права имела место, но впоследствии по какой-то причине была отменена (признана недействительной) судебным решением, а потому юридических последствий за собой не повлекла, допустимо констатировать, что регистрация права сделку не предварила, а значит, должный порядок ее совершения был нарушен, и это привело сделку к ничтожности. Ну а всякая ничтожная сделка позволяет осуществить изъятие и возвращение переданной вещи в порядке реституции независимо от того, добросовестно или злонамеренно действовал приобретатель недвижимого имущества (хотя в том случае, если за этой ничтожной сделкой и основанной на ней регистрацией права будет совершена другая сделка по передаче имущества, опять придется решать вопрос о возможности виндикационного изъятия вещи).
Аналогично можно рассуждать и в отношении регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, произведенной согласно правилам прежней редакции п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ.
Следует, однако, оговориться. Вызывает сомнение, что суды будут сообразовываться с таким теоретическим построением на практике. Скорее всего, в обозначенной ситуации применители права не будут усматривать в нормах ст. 6 Закона № 122-ФЗ указание на особый порядок совершения сделки и станут исходить из критерия добросовестности в приобретении имущества, которая обусловливается публичной достоверностью сведений, происходящей из акта регистрации права на объект недвижимости. Таким образом, проблема будет сведена к решению вопроса не о реституции, а о виндикации.
Кроме того, с сокращением исковых сроков по ничтожным сделкам до трех лет актуальность проблемы недействительности сделок в связи с регистрацией прав, возникших до введения в действие Закона № 122-ФЗ, практически отпала. К такому выводу можно прийти, если учесть вышеизложенное мнение о том, что оспаривание регистрации права, как правило, невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается и исковая давность в отношении которого истекла.
Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано, прежде всего, с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.
Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимости показала, что квалификации недвижимости и ее регистрация не лишены недостатков, целесообразно предусмотреть изменения в действующем законодательстве.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее. Имеются в виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права на недвижимое имущество возникают не из акта государственной регистрации, а из иных предусмотренных законом юридических фактов. Право возникает раньше его государственной регистрации также в случаях, изложенных в ряде норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Согласно ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.