Определение рыночной стоимости бизнеса ООО Фокус (стр. 6 из 14)
Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''Фокус'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.
Имущество предприятия состоят из следующих групп активов:
- объекты недвижимости
- оборудование
- дебиторская задолженность
запасы Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
5. Оценивается дебиторская задолженность.
6. Оцениваются расходы будущих периодов.
7. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
8. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной
рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.
Оценка производственных запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.
Эти оборотные активы являются предметом оценки.
Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:
· безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);
· ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).
Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.
Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.
Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:
- обладающего значительными материальными и финансовыми активами;
- в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;
- действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.
Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.
Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».
3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»
Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.
Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)
| Наименование частей строения и пристроек | Площадь, м2 | Высота, м | Объем, м3 |
| Офис | 63,1 | 2,75 | 174 |
| Крыльцо | 8,0 |
Техническое описание помещения
Год постройки здания 1992 Этажность 5
Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения
| Конструктивный элемент | Описание |
| фундаменты | б/леточный |
| наружные стены (материал) и их отделка | кирпичные, |
| перегородки (материал) | ж/бетонные плиты |
| перекрытия (материал) | ж/бетонные плиты |
| полы | кафельная плитка |
| проемы оконные | двойные створные, окраска |
| проемы дверные | филенчатые |
| внутренняя отделка стен | ламинат, обои, побелка |
| отделка потолков | побелка, подвесной |
Таблица 15 - Благоустройство помещения
| вид благоустройства | тип |
| вид отопления | центральное |
| наличие водоснабжения | центральное |
| наличие электроснабжения (тип проводки) | скрытый |
| наличие канализации | сброс в городскую сеть |
| наличие горячего водоснабжения | центр. |
Анализ наиболее эффективного использования
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.
Объект оценки расположен в центральном районе города:
· центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;
· район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.
Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.
Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.
Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:
- назначение здания;
- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
- расчетный объем.
2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
(11)Ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы:
- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
- отличия по типам основных несущих конструкций;
- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.
, (12)