• использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электроэнергии и т.д.);
• неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуг;
• невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколько-нибудь длительный срок;
• невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой;
• необходимостью четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;
• тесной зависимостью организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.
Предприятия, оказывающие данные услуги, могут быть отнесены к естественным локальным монополиям на конкретной территории. В целом, ЖКХ по признаку возможности создания конкурентной среды можно условно разделить на следующие группы2 :
• потенциально конкурентные, где развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управления хозяйством (жилищный комплекс);
• естественные локальные монополии. Это, как правило, организации инфраструктурного обеспечения коммунальными услугами - теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение и т.д. (коммунальный комплекс);
• сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и потенциальной конкурентных структур (санитарная очистка и утилизация бытовых отходов, озеленение) (комплекс благоустройства).
Борьба за право выхода на монополизированный коммунальный рынок, право реализации городского заказа позволяет при невозможности конкуренции на рынке обеспечить конкуренцию за рынок. Специфика рынка коммунальных услуг требует регулирования органами местного самоуправления процесса оказания услуг путем установления единых правил и условий выхода на рынок для хозяйствующих субъектов через совершенствование инструмента городского заказа на услуги ЖКХ.
В Жилищном Кодексе Российской Федерации сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Однако этот процесс развивается крайне медленно, по-прежнему сохраняется муниципальная монополия на заказ услуг, что существенно тормозит развитие конкурентной среды.
Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом3 :
• собственники жилого дома;
• управляющие жилищные организации;
• подрядные организации, обеспечивающие предоставление работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по содержанию и ремонту жилого дома.
При заключении договора собственник вправе определить перечень функций, передаваемых управляющей организации. Например, на основании договора управления жилищным фондом он может поручить управляющей организации вести учет переданного в управление имущества, потребовав при этом отражать имущество за балансом.
Примерный договор позволяет учесть все необходимые условия для эффективной работы управляющей организации, не ограничивая её инициативу по управлению жилищным фондом. Форма договора может быть единой для управляющих организаций любых форм собственности и любого собственника жилищного фонда, включая физических лиц, как собственников жилых помещений.
В целях развития конкурентных отношений в сфере обслуживания жилья нормативные правовые акты федерального уровня ориентируют органы местного самоуправления на проведение реорганизационных мероприятий по разделению функций управления и обслуживания жилищного фонда, которое должно быть закончено до 1 января 2007 года.
В настоящее время сфера предоставления жилищных услуг характеризуется неполнотой рыночных механизмов, отсутствием реальных конкурентных отношений. Преобладание административной системы хозяйствования и неполное финансирование жилищно-коммунального комплекса снижают эффективность внедрения конкурентных методов.
Разделение функций заказчика и подрядчика и последующее создание служб заказчика в жилищном фонде не привели к реальным рыночным преобразованиям в сфере управления многоквартирным жильем. На открытость рынка жилищных услуг для частного бизнеса влияет значительное число муниципальных унитарных предприятий, которое увеличивается. При наличии нескольких служб заказчика рынок остается жестко разделенным между муниципальными управленческими структурами. Проведение в российских городах конкурсов на управление жилищным фондом является сегодня скорее исключением, чем правилом.
Развитие конкуренции эффективно проходит в сфере исполнения подрядных работ по обслуживанию и ремонту жилых многоквартирных домов. Разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда ликвидировало монополию на исполнение подрядных работ. В результате на рынок работ по обслуживанию и ремонту жилых домов стали приходить частные организации. В Москве, например, проведение конкурсов на выполнение подрядных работ по капитальному и текущему ремонту происходит повсеместно во всех административных округах: 100% капитального и текущего ремонтов, работ по содержанию домов и территорий проводится на конкурсной основе. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в сфере подрядных работ сформирована реальная конкурентная среда.
Вместе с тем, должны быть определены особенности и апробированы конкурсные принципы реализации городского заказа как системы на выполнение подрядных работ, привлечение инвесторов в коммунальную инфраструктуру и разработаны рекомендации для собственников недвижимости по конкурсному привлечению к управлению многоквартирными комплексами недвижимости управляющих организаций различных организационно-правовых форм хозяйствования.
Проведение конкурса должно осуществляется на основе следующих принципов:
а) создания равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
б) добросовестной конкуренции;
в) эффективного использования средств инвесторов, привлекаемых в ЖКХ платежей собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в таком доме;
г) доступности информации о проведении конкурсов всех типов и обеспечения прозрачности их проведения.
В извещении для проведения конкурса на заключение инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта по строительству, реконструкции модернизации, капитальному ремонту объектов коммунальной инфраструктуры, жилых домов должны указываться соотношения раздела недвижимого имущества, получаемого в результате инвестиционного проекта4 :
1. Жилые здания (доля общей площади (нежилой) жилой):
• в собственности города Москвы (%);
• в собственности инвестора (%).
2. Подземные гаражи-стоянки:
• в собственности города Москвы (%);
• в аренде инвестора (%).
3. Объекты инженерного и коммунального назначения:
• в собственности города Москвы (%).
Также в конкурсных условиях могут указываться суммы компенсационных выплат инвестором на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры муниципального образования.
В извещении о проведении конкурса должны указываться следующие сведения5 :
• краткая характеристика объекта конкурса, включающая сведения об адресе многоквартирного дома, годе постройки, этажности, количестве квартир, площади жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, видах благоустройства, серии и типе постройки, а также кадастровый номер и площадь придомового земельного участка;
• перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества каждого из многоквартирных домов, объединенных в один лот, являющегося объектом конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом, устанавливаемых организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов;
• плата за содержание и ремонт жилого многоквартирного жилого дома, определенная организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров дома, являющегося объектом конкурса (степень износа, этажность, наличие лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материал стен и кровли, а также других параметров;
• перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Конкурсная документация, помимо вышеуказанных сведений, должна также содержать6 :
• подробную информацию об обязательных работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, включая требования к их объемам, качеству, периодичности, стоимости каждой из таких работ и услуг;
• подробную информацию о дополнительных работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, включая требования к их объемам, качеству, периодичности, стоимости каждой из таких работ и услуг, включенных в данный перечень;