В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:
· метод прямого сравнения;
· метод капитализации дохода;
· метод прибыли;
· остаточный метод;
· метод подрядчика.
Рассмотрим особенности каждого из них. Метод прямого сравненияоснован на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.
Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.
Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.
В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.
По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.
Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:
1. Стоимость свободного рынка;
2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;
3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;
4. Стоимость возмещения.
На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:
1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;
2. Инвестиционные методы;
3. Методы, основанные на прибыли;
4. Методы, основанные на стоимости;
5. Остаточный метод.
Как видно, методы те же, что и в общепринятой европейской практике.
Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.
Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.
Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.
Особый интерес представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые стартовые условия с РФ.
В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки — принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика [3, c.354].
Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в др. странах (Канада и Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций – спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:
· Обеспечивает финансовую поддержку деятельности
· Назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков
В данное время совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие совет попечителей проводит публичное заседание.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичное совещание каждый месяц. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по разным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1087 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводится на основе и в соответствии с ЕСПОП.
Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертификационными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.