Необх-ть оценки стоимости предпр-я. Оценка предприятия подчинена решению опреде, конкретной задачи. Необх-ть оценки бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупке и продажи предпр-я, его акционировании, слиянии и поглощении, а также в др ситуациях.
Оценка ст-ти предпр-я для цели купли-продажи, реструк-ции, реорг-ции, споров, приватизации гос и мун имущества. 1)оценка бизнеса для совершения сделки купли-продажи самый распространненый случай оценки предприятий. При купле–продаже не всего предприятия, а его части (доли), продажная цена отдельной доли зависит не только от стоимости продаваемой части актива, но и от тех прав, кот предоставляет владение дан долей новому собственнику. 2) Оценка проекта реорг-ии компании предст собой комплексный процесс. Инструментом явл модели оценки бизнеса, в рамках кот отражается вся специфика проекта, а также осущ-ся ее связывание с ден потоками. Оценка бизнеса необх для выбора обоснованного направления реорг-ии предприятия. При оценке стоимости в рамках сделок реорганизации м.б. оценены след компоненты:- рын стоимость компаний, участвующих в сделке,- рыночная стоимость объединенной (консолидированной) компании,- инвестиц стоимость компании, участвующей в сделке, для компании-партнера по сделке. 3) При слиянии, присоединении, разделении или выделении предприятия, независимая оценка имущества позволит установить справедливое соотношение между долями акционеров, отражающее их реальный имущ вклад в уставный капитал. Определение рын ст-ти имущества позволит прогнозир затраты, связ с налогом на имущество и аморт отчислениями. Т.о., оценка в рамках процесса реструк-ции и реорг-ции предст собой инструмент, позволяющий получать рез-тат, на осн кот можно принимать оптимал управленч решения.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ.
Оцен. деят-ть регулир-ся: ФЗ об оцен деят в РФ, ФЗ о саморег. орг-ях, различные фед. стандарты, методич. рекомендации по опред-ю рын. стоим-ти зем уч-ков и опред-ю права аренды зем. уч-ков. Субъекты оцен деят-ти – ф.лица явл. членами одной из саморег. орг-ий оценщиков и застрах-ший свою ответ-ть в соотв. с ФЗ. Оценщик имеет право осущ деят-ть самост-но и на осн. труд. договора м/д ним и юр.лицом. Оценщик обязан отказаться если явл учредителем оцениваемого бизнеса, собст-ком, акционером, сотруд-ком, имеет имущ интерес или родст. связи. Обяз-ти юр.лица, с кот оценщик закл договор: 1)иметь в штате не менее 2-х лиц, сертифицированных оценщиков(имеющих всю документацию для част.практики); 2)обеспечивать сохранность документов, не раздавать конфеденц.информ. 3) предоставлять инф-ю в саморегулируемые орг-ции. Объекты оценки: отдел мат объекты(вещи), совокуп вещей сост имущ-во лица, право собст-ти и иные вещные права на имущ или отдел вещи из состава имущ-ва, права треб-я и обяз-ва(долги), работы, услуги, инф-я, иные объекты гражд прав. Цели оценки: 1)определен.стоим-ти объектов, принадлеж.гос-ву 2) при продаже объектов 3)при национализации 4) ипотечное кредитование 5) составление брачных контрактов 6) при выкупе имущ-ва для гос.нужд 7) для контроля за правильностью уплаты налога. Договор на проведение оценки содержит: объект оценки, вид стоимости имущ-ва(способ оценки), размер денеж.вознаграждения за провед.оценки, сведенья об обязат. страховании гражд.ответственности оценщика, наименов.саморегул.орг-ции, в котором состоит оценщик, указание на размер, порядок и основание на наступления доп ответ-ти, указания на стандарте оценочной деят-ти, 8) порядковый номер отчета, дата составления 9) основания для проведения оценки 10)послед-ть опред. стоимости объекта, дата провед.оценки и дата оценки. Отчет д. содержать все сведенья, которые счит. значительными для данного объекта оценки.Требования к отчету независ оценщика: сост-ся только в письм форме;не д. вводить в заблуждение; дата проведения оценки; исп-е стандартов оценки (росс стандарты, м.б применены междунар стандарты, а также стандарты саморегулируемых орг-ий); цели и задачи проведения оценки; критерии устан-я иной, кроме рын стоимости; нужно представить причины отступления от возможности определения рын стоимости, основание для провед оценки; юр адрес оценщика и сведения о лицензии; точное описание объекта оценки, балансовая стоимость объекта; стандарты оценки и основания их исп-я; перечень исп-ых при проведении оценки данных с указанием источников; отчет собственноручно подпис оценщиком и заверяет его печатью. При сост отчета оценщик обязан применять при проведении оценки все три указанных в Стандартах подхода (затр, сравн, доход). Оценщик - специалист, облад необх квалификацией и опытом, для провед оценки стоимости различ видов имущ-ва на основе общепринятых подходов к оценке, дейст на осн выданной ему лицензии
Понятие саморег-я оценочной деят-ти. Доп-но к гос регулир-ю, саморег-е оценочной деят-ти осущ саморег орг-ями оценщиков и распр на членов таких саморег орг-ий. В целях саморег-я оцен деят-ти оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некомм орг-ии. Саморег. орг-ии - некомм орг-ии, созданные в целях саморег-я, основанные на членстве, объединяющие субъектов предприн деят-ти исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов проф деят-ти опред вида. Саморег орг-ии оценщиков м. вып функции: защищать интересы оценщиков; содейст повышению уровня проф подготовки; содейст разработке образоват программ по проф обучению;разраб собст стандарты оценки; разраб собст системы контроля качества осуще-я оцен деят-ти.
Страхование ответ-ти оценщикаявл условием, обеспеч защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осущ-ся в соотв-ии с закон-вом РФ. Страх случаем явл причинение убытков третьим лицам в связи с осущ-ем оценщиком своей деят-ти, установленное вступившим в законную силу решением суда. Оценщик не вправе заним оцен деят-тью без закл-я договора страх-я. Наличие страх полиса явл обяз условием для закл-я договора об оценке объекта оценки. Страх-е гражд ответ-ти оценщиков может осущ-ся в форме заключения договора страхования по конкр виду оцен деят-ти (в завис от объекта оценки) либо по конкрет договору об оценке объекта оценки.
Стандарты оценки в РФ. Стандарты оценки - нормат док-т, в кот формулир методические треб-я к процедурам оценки. Стандарты оценки явл одной из форм ре-я оцен деят-ти, т.к. устан-ют опред-я фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущ-ва, и формулируют осн принципы осущ-я оценоч деят-ти. Различают м/дунар и нац стандарты оценки. М/дунар стандарты оценки разработаны м/дунар комитетом по стандартам оценки – м/дунар орг-ей, объединяющей проф орг-ии оценщиков более чем 50 стран мира. М/дунар стандарты оценки имеют единую основу, отражающую единство эк принципов, не зависящих от полит границ. М/дунар стандарты оценки отличает достаточная универсальность и возможность применения наряду с нац стандартами в различ странах. В западноевроп странах дейст европ стандарты оценки, главной особ-тью кот явл ориентация на оценки, выполняемые для целей сост бухг отчётности в соотв с принятым Европ законодат-вом. В наст время на всей терр РФ дейст след обяз стандарты оценки: Стандарты оценки, обязат-е к применению субъектами оценочной деят-ти (утв. постан Прав-ва РФ N519 от 06.06.01 г.); Стандарт ГОСТ. Единая система оценки имущества: Основные положения; Стандарт ГОСТ, Единая система оценки имущества
3. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОЦЕНКЕ
Стоим-ть - мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за дан объект. Цена – свершившийся факт уплач. ден ср-в за объект собст-ти. В соотв с фед станд оценки в РФ сущ 4 вида стоим: 1) рыночная – стоим определяемая как наиб вероятная цена д/отчуждения на открытом рынке на опред дату оценки в услов. когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необх инф-ей, а на цене сделки не отраж чрезв. ситуации. Исп-ся: при изъятии имущ д/гос нужд, при опред-ии стоимости размещ акций общ-ва д/выкупа, при опред стоим-ти залога в т.ч. ипотеки, опред стоимости неденеж вкладов в уст кап, опред стоим имущ-ва получ безвозмездно. 2) инвестиц-ая – стоим для конкрет лица или группы лиц при заданных инвестиц целях исп-я дан объекта и др. условий, харак-ных только д/дан инвестора. Исп-ся при инвестиц планир-ии. 3) ликвидац-ая – стоим. определ-мая как расчет. величина, отраж-щая наиб. вероятную цену по кот объект м.б. продан за срок экспозиции меньше,чем типичный на рынке. В отл. от рыночной учитывает влияние чрезв сит, кот вынуждпродавца продать объект на усл. не соотв. рыночным. Исп. в ситуац когда на стоим влияют чрезв. обст-ва. 4) кадастровая - стоим-ть опред-мая массовыми методами оценки рын. стоим-ти. Она устан-ся и утвержд-ся в соотв с законодат-вом и исп-ся при налогооблож-ии.
4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИИ
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Затрат подход при оценке недвиж-ти базир на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.Vн = Vз.у. + V восст/заем – Ин + Pr; Vн – стоим недвиж-ти, Vз.у.- стоим зем уч-ка (зем. уч-ток оценивается как условно-свободный только в рамках затратного подхода оценки недвиж-ти). V восст/заем – ст-ть восст-я или возмещ-я (опред-е восст стоим-ти м. проходить по методу сравнит единицы.УПВС – укруп показ восст стоим-ти, УПСС--//- стоим-ти сторит-ва). Ин – износ накопленный. (Дел на физ, функц и эк. износ. Износ – потеря стоимости из-за различ факторов. Pr – прибыль предпр-я (опред-ся по рынку). «+»1. При оценке новых объектов явл наиб надежным. 2. явл целесообразным при: анализе наилучшего и наиболее эффект зем участка; технико-эк анализ нового строительства; оценка общест-гос и спец объектов. «-» 1. Затраты не всегда эквивалентны рын стоимости. 2. Попытки достижения более точного рез-та оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 4 Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 5. Отдел оценка зем участка от строений. 6. Проблематичность оценки зем участков в России.