2) Номинальный доход = Реальный доход * Индекс роста.
7998 * 1,0 = 7998 руб. 8817,8 * 1,05 = 9258,7 руб.
7998 * 1,05 = 8397,9 руб. 9258,7 * 1,05 = 9721,6 руб.
8397 * 1,05 = 8817,8 руб.
3) Потенциальный валовой доход (ПВД) = Номинальный доход * число месяцев.
7998 * 12 = 95976 руб. 9258,7 * 12 = 111104,4 руб.
8397,9 * 12 = 100774,8 руб. 9721,6 * 12 = 116659,2 руб.
8817,8 * 12 = 105813,6 руб.
4) Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы.
95976 * 0,75 = 71982 руб. 111104,4 * 0,75 = 83328,3 руб.
100774,8 * 0,75 = 75581,1 руб. 116659,2 * 0,75 = 87494,4 руб.
105813,6 * 0,75 = 79360,2 руб.
5) Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – (Операционные расходы + капитальные затраты на ремонт).
71982 – (3000 + 5000) = 63982 руб.
75581,1 – (3000 +5000) = 67581,1 руб.
79360,2 – (3000 + 5000) = 71360,2 руб.
83328,3 – (3000 + 5000) = 75328,3 руб.
87494,4 – (3000 + 5000) = 79494,4 руб.
6) Текущая стоимость денежного потока= ЧОД *Ставка дисконтирования
63982 * 1,0 = 63982 руб. 75328,3 * 0,63 = 47456,83 руб.
67581,1 * 0,8 = 54064,88 руб. 79494,4 * 0,61 = 48491,58 руб.
71360,2 * 0,6 = 42816,12 руб.
7) Стоимость объекта Сдох. = Сумма текущей стоимости + Текущая стоимость реверсии.
63982+54064,88+42816,12+47456,83+48491,58+17000=273811,41 руб.
Заключение: Доходный подход отражает предельную стоимость объекта, больше которой не будет платить инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятие ставки доходности. Из этого, следует, что решение инвестора для данного типа объекта будет опираться в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.
3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Задание 3
Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением сравнительного подхода (Ссравн.).
Исходные данные:
1. Физические параметры здания представлены в таблице 8.
Таблица 8
Физические параметры здания.
| Показатели | Параметры |
| Площадь застройки, м2 | 155 |
| Площадь помещений м2 | 133,3 |
| Высота здания, м | 2,58 |
| Строительный объем, м3 | 399,9 |
Решение.
1. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения представлены в таблице 9.
Таблица 9
Характеристика объектов-аналогов продаж по элементам.
| Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Сравниваемые аналоги | ||
| Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | ||
| Дата продажи | 10.05.2007 | 10.04.2007 | 06.02.2007 | 11.03.2007 |
| Адрес | ул. Пионерская 50 | ул. Коржеского 2 | ул. Черняховского 15 | ул. Геологическая 5 |
| Площадь застройки, м2 | 155 | 758,3 | 258,1 | 1102,7 |
| Продолжение табл. 9 | ||||
| Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Сравниваемые аналоги | ||
| Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | ||
| Площадь помещений, м3 | 133,3 | 687,8 | 231,3 | 916,2 |
| Высота, м | 2,58 | 6,15 | 3,6 | 6,8 |
| Объем, м3 | 399,9 | 4664 | 929 | 7498 |
| Год постройки | 1982 | 1980 | 1976 | 1969 |
| Время продаж | Май | Апрель | Февраль | Март |
| Подъездной автопуть | есть | есть | есть | есть |
| Техническое состояние | Удовлетворит. | Удовлетворит. | Удовлетворит. | Удовлетворит. |
| Удаленность от центра | Частично удален | Частично удален | Удален | Удален |
| Возможность использования | Склад, гараж | Склад | Склад | Склад, цех |
| Цена продажи | Объект оценки | 100000 | 24800 | 256000 |
2. Корректировка цен сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта может применяться к одной из единиц сравнения, перечисленных в таблице 10. Рекомендуемая единица для расчетов – цена за 1м2 полезной площади. Расчеты произвести с точностью до 1 рубля.
Таблица 10
Расчет стоимости единиц сравнения
Элемент сравнения | Сравниваемые аналоги | ||
| Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | |
| Цена продажи, руб. | 100 000 | 24 800 | 256 000 |
| Площадь застройки, м2 | 758,3 | 258,1 | 1 102,7 |
| Площадь помещений, м3 | 687,8 | 231,3 | 916,2 |
| Высота, м | 6,15 | 3,6 | 6,8 |
| Объем, м3 | 4 664 | 929 | 7 498 |
| Единицы сравнения | |||
| 1. Цена продажи, руб. | 100 000 | 24 800 | 256 000 |
| 2. Цена за единицу общей площади, руб./м2 | 132 | 96 | 232 |
| 3. Цена за единицу полезной площади, руб./м2 | 145 | 107 | 279 |
| 4. Цена за единицу объема сооружения, руб/м | 21 | 27 | 34 |
Решение
1. Цена за единицу общей площади:
100 000 / 758,3 = 132 (руб./м2)
24 800 / 258,1 = 96 (руб./м2)
256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м2)
2. Цена за единицу полезной площади:
100 000 / 687,8 = 145 (руб./м2)
24 800 / 231,3 = 107 (руб./м2)
256 000 / 916,2 = 279 (руб./м2)
3. Цена за единицу объема сооружения:
100 000 / 4 664 = 21 (руб./м3)
24 800 / 929 = 27 (руб./м3)
256 000 / 7 498 = 34 (руб./м3)
3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж.
Таблица 11
Внесение поправок и корректировка цен объектов аналогов относительно объекта оценки
Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Сравниваемые аналоги | ||
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Цена за единицу полезной площади, руб./м2 | Х | 145 | 107 | 279 |
| 1. Время продаж (условия рынка) | Май | Апрель | Февраль | Март |
| Поправка, % | Х | 1 | 3 | 2 |
| Коэффициент поправки (а) | Х | 1,01 | 1,03 | 1,02 |
| Скорректированная цена (а) | Х | 147 | 110 | 285 |
| 2. Местоположение | ул. Пионерская, 50 | ул. Коржевского, 15 | ул. Черняховского, 15 | ул. Геологическая 5 |
| Поправка, % | Х | 30 | -10 | -20 |
| Коэффициент поправки (б) | Х | 1,3 | 0,9 | 0,8 |
| Скорректированная цена (б) | Х | 191 | 99 | 228 |
| 3. Подъездной автопуть | Есть | Есть | Есть | Есть |
| Поправка, % | Х | 0 | 0 | 0 |
| Коэффициент поправки (в) | Х | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректированная цена (в) | Х | 191 | 99 | 228 |
| 4. Удаленность от центра | Частично удален | Частично удален | Удален | Удален |
| Поправка, % | Х | 0 | -5 | -10 |
| Коэффициент поправки (г) | Х | 1,0 | 0,95 | 0,9 |
| Скорректированная цена (г) | Х | 191 | 94 | 205 |
| 5. Возможность использования | Склад гараж | Склад | Склад | Склад гараж |
| Поправка, % | Х | -10 | -10 | 0 |
| Коэффициент поправки (д) | Х | 0,9 | 0,9 | 1,0 |
| Продолжение табл. 11 | ||||
Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Сравниваемые аналоги | ||
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Скорректированная цена (д) | Х | 172 | 85 | 205 |
| 6. Физические характеристики | ||||
| 6.1 Размер (общая площадь), м2 | 758,3 | 258,1 | 1102,7 | |
| Поправка, % | Х | -10 | 0 | -15 |
| Коэффициент поправки (е) | Х | 0,9 | 1,0 | 0,85 |
| Скорректированная цена (е) | Х | 155 | 85 | 174 |
| 6.2 Техническое состояние | Удов. | Плохое | Неудов. | Удов. |
| Поправка, % | Х | 25 | 15 | 0 |
| Коэффициент поправки (ж) | Х | 1,25 | 1,15 | 1,0 |
| Итого скорректированная цена единицы сравнения (Сi) | Х | 194 | 98 | 174 |
| Общая корректировка от цены продаж, % | Х | 36 | -7 | -43 |
| Весовой коэффициент (Кi) | Х | 0,4 | 0,35 | 0,25 |
Решение
1. Цена за единицу полезной площади * Коэффициент поправки (а)
а) 145 * 1,01 = 147 б) 107 * 1,03 = 110 в) 279 * 1,02 = 285
2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент поправки (б)
а) 147 * 1,3 = 191 б) 110 * 0,9 = 99 в) 285 * 0,8 = 228
3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент поправки (в)
а) 191 * 1,0 = 191 б) 99 * 1,0 = 99 в) 228 * 1,0 = 228
4. Скорректированная цена (в) * Коэффициент поправки (г)
а) 191 * 1,0 = 191 б) 99 * 0,95 = 94 в) 228 * 0,9 = 205
5. Скорректированная цена (г) * Коэффициент поправки (д)
а) 191 * 0,9 = 172 б) 94 * 0,9 = 85 в) 205 * 1,0 = 205
6. Скорректированная цена (д) * Коэффициент поправки (е)
а) 172 * 0,9 = 155 б) 85 * 1,0 = 85 в) 205 * 0,85 = 174
7. Скорректированная цена (е) * Коэффициент поправки (ж)
а) 155 * 1,25 = 194 б) 85 * 1,15 = 98 в) 174 * 1,0 = 174
4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов.
Согласование скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых коэффициентов по формуле Седср = Сi * Кi где:
Седср – средняя стоимость единицы сравнения объектов аналогов;
Сi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта – аналога;
Кi – индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем.
1. 194 * 0,4 =78
2. 98 * 0,35 = 34
3. 174 * 0,25 = 44
5. Определение рыночной стоимости объекта. Cср.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется произведением Седср на объем (V) или площадь (S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения. Сср = Седср * S
1. 78 * 145 = 11 310
2. 34 * 107 = 3 638
3. 44 * 279 = 9 486
Заключение : Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций и предпочтений покупателей.