Жилищная проблема и пути её решения в современных условиях (стр. 3 из 7)

Жилище, выступая в качестве капитального блага, не перестает одновременно быть потребительским благом. Однако при этом жилище становится объектом экономических отношений нескольких субъектов. Жилище как капитальное благо приносит собственнику доход в виде арендной платы, благодаря тому, что жилище, как потребительское благо, удовлетворяет потребности другого экономического субъекта – арендатора в жилищных услугах. Жилище как капитал выступает в качестве объекта инвестирования, то есть объекта долгосрочного вложения средств с целью получения дохода, при этом доходность жилища обусловлена не только возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и неуклонным ростом цен на рынке жилья. Спекулятивные сделки на рынке жилой недвижимости становятся одним из наиболее доходных видов предпринимательской деятельности в России.

Содержание категории жилища

Жилище и потребительский выбор

Степень свободы потребителя зависит от уровня его доходов. При низком уровне доходов свободы выбора нет, так как одной насущной потребности противостоит другая. Выбор жилища – важнейшее проявление экономического выбора человека. Основными критериями выбора являются его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность этого блага и цена. Потребительские свойства можно выразить 2 характеристиками:

1. качество (функциональность, комфортабельность, экологичность, эстетичность и т.д.);

2. количество (размеры жилища).

Адекватность и доступность жилища как индикатор устойчивого социально-экономического развития

Адекватность жилища как основа качества жизни

Современное общество признает в числе базовых прав человека право на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям современного человека. Под адекватностью жилища понимается способность жилища удовлетворять потребности человека в соответствии с современными требованиями в обществе. Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценки. Адекватное жилище это прежде всего достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем. Показатель обеспеченности жильем является наиболее простым жилищным индикатором и определяет соотношение общей площади жилищного фонда к общей площади населения. С помощью этого показателя осуществляется мониторинг и анализ жилищной сферы. В целом с 1991 года наблюдается положительная тенденция данного показателя.

Другой важнейшей характеристикой адекватности жилища является его качество. Качество жилища можно определить как способность жилища удовлетворять потребности индивидуума в жилищных услугах и степень соответствия потребительских характеристик жилища требованиям потребителя. Качество жилища определяет качество удовлетворения всех потребностей человека, а, следовательно, и качество жизни в целом.

Наиболее распространённым определением качества жизни является следующее:

Качество жизни – это степень социо-эколого экономического благополучия человека, основанная на удовлетворении всех физиологических, материальных и духовных потребностей индивидуума, в том числе потребностей в свободе и развитии личности.

Качество жилища является материальной основой качество жилой среды, которая определяет условие и качество жизни человека. Необходимо рассматривать жилую среду, как единую систему «человек – жилая ячейка – здание – микрорайон – жилой район города». Такая система и получила название «жилой среды».

В разное время были предложены различные методики оценки качества жилья. В настоящее время система параметров, с помощью которых можно оценить качество жилища, как комплексную характеристику его способности удовлетворять потребности потребителя, должна включать несколько групп:

1. функциональные потребности – характеризующие степень соответствия жилища тем функциям, для которых оно предназначено – это уровень комфортности, объёмно-планировочные решения, пространственное размещение, благоустройство и т.д.;

2. технические параметры – определяющие физические и инженерные свойства жилища – это прочность, надёжность, долговечность, огнестойкость, износ, инженерное обеспечение, теплозащита, ремонтопригодность и т.д.;

3. санитарно-экологические параметры – характеризующие состояние внутренней и внешней среды, наличие антропогенных или природных источников загрязнения – это экологическая безопасность, микроклимат, уровень шума, инсоляция, чистота окружающей среды и т.д.;

4. социальные параметры – это социум (окружение), безопасность, эстетичность и т.д.;

Принципу рационального потребительского выбора будет соответствовать такой уровень качества, при котором интегральные затраты (инвестиционные затраты и эксплуатационные затраты за период эксплуатации жилища) будут минимальными. Зависимость интегральных затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня его качества в значительной степени предопределяет зависимость цен на рынке жилья от качества жилища. С точки зрения потребителя, качество жилья может быть излишним, если это качество превращает жилище в дорогое и недоступное для покупателя благо. Поэтому ключевым понятие квалиметрии, науки о количественном измерении качества, является интегральный показатель качества, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от эксплуатации или использования объекта и затрат на его создание и эксплуатацию.

Официальному статистическому учёту в России подлежат лишь несколько характеристик качества жилья:

· количество комнат в жилой ячейка;

· средний размер квартир;

· наличие инженерного оборудования и благоустройства.

В современной научно-экономической литературе используется классификация жилья по уровню качества путём деления его по типам:

· жильё низкого качества;

· жильё стандартного качества;

· жильё повышенной комфортности;

· элитное жильё.

Классификация жилья по потребительским характеристикам

Категория жилья (типология)	Характеристика жилья	Размещение жилья (топология)
1	2	3
Жильё низкого качества	Малогабаритное жильё с отсутствием одного или нескольких элементов внутреннего благоустройство. Жильё в ветхом жилищном фонде, жильё в неблагоустроенных жилых домах Жильё в коммунальных квартирах и общежитиях. Жильё малосемейного или гостиничного типа Жильё в многоквартирных жилых домах со степенью износа более 50% (постройки 50-ых и 60-ых годах)	Районы старой городской застройки Спальные районы Сельская местность
Жильё стандартного качества	Жильё, соответствующее стандарту жилища с полным благоустройством и стандартными планировочными и конструктивными решениями Жильё в многоквартирных домах типовой застройки (конец 20 века) Жильё в многоквартирных домах современной массовой застройки	Районы старой городской застройки Спальные районы
Жильё повышенной комфортности	Жильё с улучшенными потребительскими характеристиками (повышенные габариты жилых помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, улучшенная внутренняя отделка) Жильё в многоквартирных жилых домах современной застройки Жильё в малоэтажных жилых домах блокированного типа Жильё в малоквартирных жилых домах с полным благоустройством	Районы новой застройки Спальные районы Пригородные районы
Элитное жильё	Крупногабаритное жильё высокого качества (большие габариты помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, высококачественная внутренняя отделка, наличие коммуникативных средств и дополнительного обслуживания (охранная сигнализация), наличие встроенных гаражей или паркингов) Крупногабаритное жильё в многоквартирных домах современной элитной застройки Крупногабаритное жильё в малоэтажных жилых домах блокированного типа Крупногабаритное жильё в современных домах-особняках, коттеджная застройка	Районы элитной застройки

Очевидно, что обеспеченность жильём и качеством жилища не только важнейшие социально-экономические категории, требующего соответствующего исследования, но и основные параметры, характеризующие адекватность жилища и уровень развития жилищной сферы. Оценка адекватности жилища необходима при разработке градостроительной документации, формировании программ развития урбанизированных территорий, обоснование социально-экономической эффективности инвестиционных программ и проектов в жилищной сфере.

Доступность жилья, как важнейший социально-экономический индикатор

В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильём зависит, прежде всего, от платёжеспособности потребителей на рынке жилья. Платёжеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жильё. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитана, как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья. В отечественной и зарубежной теории определяются разные подходы по определению уровня доступности жилья. Так в Америке получил широкое распространение показатель HAI (индекс доступности жилья, предложенный национальной ассоциацией риэлторов США):