Формирование рыночной экономики, появление частной собственности и рынка земли потребовали новых решений в отношении походов к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. В последние годы появился целый ряд новых научно-методических разработок по вопросам определения рыночной стоимости. Остановимся коротко на основных из них.
В настоящее время существует разработанная и утвержденная методика, преимущественно основанная на методе капитализации дохода, для целей массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Данная методика легла в основу методических рекомендаций по оценке сельскохозяйственных земель, разработанных институтом РосНИИземпроект.
«Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель», основывающиеся на расчетах зернового эквивалента – комплексного показателя, характеризующего потенциальную продуктивность земли и уровень общественно-необходимых затрат на возделывание сельскохозяйственных культур. Базовыми при расчете зернового эквивалента приняты характеристики природных свойств земельных участков. За эталонные взяты условия Краснодарского края.
В связи с отсутствием до последнего времени общеприемлемых методов оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения отдельные субъекты Российской Федерации разрабатывали и использовали свои методики.
Например, в Тамбовской области на основе методики Воронежского ЦЧОНИИгипрозема разработана шкала стоимости оценочных групп почв по плодородию, в основу, которой положен расчет проведенной урожайности зерновых культур. Для каждого внутриобластного объекта оценки определялась средневзвешенная (с учетом площадей оценочных групп почв) кадастровая стоимость, которая корректировалась далее на другие существенные ценообразующие факторы – климатический индекс биологической продуктивности, рельеф, контурность, местоположение, привлекательность.
Современная теория и практика выдвинула в качестве вполне самостоятельных методы оценки земель по биоклиматическому потенциалу, техническим свойствам и местоположению, которые нельзя однозначно отнести ни к бонитировке почв, ни к экономической оценке земель. Кроме того, одни и те же свойства земли (например, механический состав почв, рельеф, каменистость) могут оцениваться, с одной стороны как факторы плодородия, с другой – как факторы затрат. Данная методика основывается на раскрытии роли и функции земли как средства производства в сельском хозяйстве: оценки земли как средства труда, оценки земли как предмета труда, оценки земли как эффективности затрат.
Рассмотрим развитие оценки земли в Германии, Дании, Белоруссии, США.
В Германии с 1965 г. проводится оценка земель сельскохозяйственных предприятий с учетом их специализации (полеводство, садоводство и т.д.). Процесс оценки делится на два этапа: агроклиматическая оценка и экономическая оценка. Сначала определяется ценность (потенциал) земельного участка для пашни и естественных пастбищ. Для этого используются относительные оценки земельных участков. Оценки в баллах выражают относительное плодородие участка к «эталонному» участку, т.е. к участку с оценкой 100 баллов. В дальнейшем полученные оценки по земельному участку уточняются в соответствии с экономическими и организационно-производственными факторами: расположение относительно транспортных коммуникаций и рынков сбыта, уровень и возможности механизации, уровень цен и заработной платы в данной местности и др. Стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определенного хозяйства выражается в капитализации объективного чистого дохода.
Стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Дании рассчитывается согласно «правилу фермы». Правило гласит, что следует считать землю частью фермы среднего размера в средней стадии обработки. Стоимость земли должна отражать лишь качество земли с позиции сельского хозяйства и цены, которые платят в этой части страны за землю такого качества. Правило фермы гарантирует, что земля одинакового качества в определенной части страны имеет одинаковую стоимость гектара (и за нее платят такой же земельный налог) независимо от того, является ли эта земля частью небольшой или крупной фермы. Различие между отдельными частями страны отражается в рыночной стоимости земли сельскохозяйственного назначения. Земля более высокого или низкого качества должна оцениваться выше или ниже земли среднего качества в каждой части страны. На одной ферме часто имеется земля различного качества. В этом случае каждая часть земли оценивается по разной стоимости за гектар.
В Республике Беларусь оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения базируется на бонитировке почв, определяющей относительную их пригодность для возделывания сельскохозяйственных культур, и технологических свойств земли как средства производства с расчетом (по отношению к средним и худшим условиям Республики) нормативного чистого дохода, получаемого с одного гектара, который капитализируется. Таким образом, оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в два этапа: первый этап – агроклиматическая оценка, второй этап – экономическая оценка.
В Соединенных штатах Америки отсутствует единая методика экономической оценки земли. Существует несколько методов, причем предпочтение отдается тому или иному в зависимости от региона.
Можно выделить ряд основных особенностей оценки земель сельскохозяйственного назначения в США:
1. Основной для экономической оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения США является агроклиматическая оценка, в рамках которой проводится экономическая классификация земель. Общей целью экономической классификацией земель является выявление степени пригодности земель для сельскохозяйственного использования.
2. С экономической классификацией тесно связана проблема экономической оценки земель. Основной принцип экономической оценки в США заключается в определении степени влияния отдельных почвенных разностей на величину дохода от выращивания сельскохозяйственных культур.
На основе изученной отечественной и зарубежной теории и практики можно выделить главные направления в подходах к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Исходя из большой сложности и многогранности и специфики проблемы объединяет их единая основа – земля, которая во всех подходах выступает как средство производства, а следовательно, в основе оценки лежит потенциальная возможность производить продукцию.
Выводы
1. Ни одна отечественная методика не рассматривает в качестве объекта оценки земельный участок. Помимо этого в изученных материалах рассматривается только часть сельскохозяйственных земель – сельскохозяйственные угодья.
2. Несмотря на многообразие предлагаемых методов оценки земель, подавляющее большинство исследователей едины в том, что основа оценки – агроклиматическая оценка, то есть изучение температурного режима, качества и типа почв, урожайности и, как следствие, данного анализа – экономическая классификация земель сельскохозяйственного назначения.
3. Во всех методах решается проблема перехода от агроклиматической к экономической оценке. В рамках данного вопроса основным здесь является определение степени зависимости величины чистого дохода от продуктивности почвы и ряда других факторов. Наиболее эффективной мерой установления взаимосвязи агроклиматической и экономической оценки является тесное сотрудничество почвоведов и сельскохозяйственных экономистов, с тем, чтобы предоставить в распоряжение оценщиков необходимые данные.
4. В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения многими методами предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода.
Таким образом, на основании краткого анализа теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения можно сделать вывод, что существующие в настоящее время отечественные подходы не отвечают требованиям формирующейся рентной экономики и требуют совершенства.
Принципы и особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Предметом оценки стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения является не сам себе земельный участок, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на земельный участок и дающий возможность получать определенные выгоды.
При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.
На сегодняшний день понятие «земельный участок» законодательно не определенно, несмотря на то, что в соответствии со ст. 389 главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения является земельный участок. На практике наиболее часто встречается понятие землевладение, чем понятие земельный участок. Данный факт неопределенности в законодательстве затрудняет определение объекта оценки.
Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую проводится, когда отсутствует выделение оцениваемого участка в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены. Поэтому при определении объекта оценки целесообразно говорить об оценке в границах контура земельного участка.