Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ):
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.
Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемого Европейскими стандартами оценки и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценке входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимают наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном рынке и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения следует из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов.
Факторы, посредством которых проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, условно могут быть разделены на две группы:
1. особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей;
2. особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей.
Особенности природно-климатических условий, земельно-оценочные характеристики той или иной зоны можно обозначить как «качество земли». Природно-климатические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, а также выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района культур. Качество земли сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени – на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, а затем, как следствие, на рыночную стоимость земельного участка.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать технологические свойства, так как данный фактор влияет на урожайность сельскохозяйственного назначения. Эти свойства проявляются через условия рельефа.
Технологические свойства влияют на возможности многоцелевого (или ограниченного целевого) использования земельного участка и, тем самым, на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся размеры и конфигурация, степень расчлененности рельефа, наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка, состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.
Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей проявляются в следующем.
При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка под сельскохозяйственными угодьями складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов, применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры. Для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки.
Для земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, наилучшее и наиболее эффективное использование реализуется посредством рассмотрения различных вариантов использования в рамках разрешенного использования и выбора варианта, дающего максимальную стоимость.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо использовать затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв.
Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономической составляющей можно выделить местоположение. Местоположение участка в значительной степени влияет на стоимость. Под местоположением земельного участка понимают местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации производственной сельскохозяйственной продукции, база снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры , а также плотность (численность) населения в зонных влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства.
Учет фактора местоположения при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения позволяет получить более адекватный результат, отражающий реальную стоимость. Цены на земельные участки с аналогичными почвами и технологическими свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.
Несмотря на большое количество факторов, формирующих стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, все они в итоге проявляются в нескольких показателях, а именно – земельной ренте и рыночной стоимости земельного участка. Данные факторы учитываются при выборе методов оценки, определении исходных показателей для расчета и оценки реалистичности и приемлемости полученных результатов.
Методы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
В настоящее время существуют следующие подходы к оценке недвижимого имущества:
1) затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
2)сравнительный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогами;
3) доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
4) кадастровый подход -совокупность процедур оценки, учитывающих множество факторов влияющих на свойства почв. Затратный подход в оценке имущества рассматривает его стоимость с точки зрения понесенных расходов.
Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся основными.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков земли сельскохозяйственного назначения можно объединить в следующие группы.
Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища; занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явления; замкнутыми водоемами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.
Вторая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.