Третья группа включат в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.
Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, пригодных под пашню, сенокоса, пастбища, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доходом, является земельный участок). Для земельных участков, занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, характерен иной механизм образования доходов: основной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта. Для земельных участков, которые имеют вспомогательное значение, т.е. участвуют в формировании совокупного дохода как неотделимая часть, вклад в формирование потока дохода незначителен, т.е. на них приходится часть дохода, сформированного за счет земельного участка под пашню, сенокосы, пастбища или объекты недвижимости.
Рыночную стоимость земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, земель занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.
Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, предполагает следующий порядок действий:
- расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель;
- определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур каждого класса пахотнопригодных земель в соответствии с рекомендуемым для земельно-оценочного района, т.е. такого набора сельскохозяйственных культур при пространственном чередовании которых достигается механизация удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;
- расчет удельного показателя земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из сельскохозяйственных культур, вошедшей в наиболее эффективный набор сельскохозяйственных культур;
- расчет удельного показателя земельной ренты для земель, пригодных под кормовые угодья, как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель и земель, пригодных под кормовые угодья;
- определение для каждого класса земель максимального значения удельного показателя земельной ренты;
- определение коэффициента капитализации;
- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель каждого класса путем капитализации максимального значения удельного показателя земельной ренты;
- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, как средневзвешенного значения удельных показателей рыночной стоимости земель каждого класса.
Расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель осуществляется путем вычитания из валового дохода издержек и нормальной прибыли предпринимателя, определенных на единицу площади.
Расчет удельного показателя земельной ренты начинается с определения наиболее эффективного наборы сельскохозяйственных культур (севооборота) для каждого класса пахотнопригодных земель. Данные по нормативной урожайности на основе существующих данных по нормативной урожайности.
Валовой доход рассчитывается как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену на дату созревания культуры при условиях самовывоза, сложившихся в земельно-оценочной районе.
Для объективной рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, необходимо использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожаев сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв.
Определение уровня издержек на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции осуществляется на основе технологических карт, актуализированных на дату оценки, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.
Издержки в денежном выражении рассчитывают исходя из сложившегося уровня рыночных цен. При этом учитываются сроки осуществления затрат на возведение культур, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, класс дорог, близость к транспортной магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материального снабжения. Уровень инженерного обустройства зависит от местоположения.
Размер прибыли предпринимателя целесообразно определять на основе прибыльности других видов предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.
При определении размера прибыли предпринимателя целесообразно применять подход к использованию рыночных данных при оценке технологий и других аналогичных объектов, известный под общим названием «правила Бегунка». Основное внимание в данном подходе сосредоточено на идентификации и использования подходящего рыночной обоснованного «правила Бегунка» как инструмента распределения дохода.
Идея, лежащая в основе «правила Бегунка» при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря процессу производства, должна быть справедливо распределена между собственником земельного участка и предпринимателем, ведущим сельскохозяйственный бизнес. Данное правило может быть перенесено и на ситуацию. Когда требуется выделить долю дохода, приходящегося на фактор предпринимательские способности.
Пропорции распределения земельной ренты – это основа «правила Бегунка» при определении стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для того чтобы воспользоваться «правилом Бегунка», необходимо определить пропорции распределения создаваемой земельной ренты. Один из вариантов определения пропорции распределения создаваемой стоимости состоит в том, чтобы остановиться на некоторой доли, типичной для группы сельскохозяйственных предприятий, как на эталонном тесте.
Коэффициент капитализации земельной ренты для земельных участков сельскохозяйственного назначения отражает вероятность отклонения фактического дохода от ожидаемого. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля теряет своих свойств со временем. Определение коэффициента капитализации связано с реализацией модели «риск-доходность» т.е. определение характерного уровня риска для ведения сельского хозяйства и адекватной ставки доходности для данного уровня риска.
Особенность коэффициента капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие.
Необходимо отметить, что значение коэффициента капитализации не может быть меньше безрисковой нормы доходности капитала (нормы доходности по наиболее долгосрочным депозитам банков высшей категории надежности или нормы доходности к погашению по наиболее долгосрочным государственным ценным бумагам).
В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельный участков, располагающихся в определенном регионе. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с особенностями ведения сельского хозяйства.
Определение рыночной стоимости земель, занятых на дату оценки залежью, осуществляется в соответствии с порядком определения рыночной стоимости земель, пригодных под пашню, с учетом затрат на приведение к уровню пашни.
Определение рыночной стоимости земельных участков под капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (т.е. для той группы земельных участков, которая формирует основной денежной поток за счет функционирования объекта недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р (далее – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков можно использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменимы.