Методы определения стоимости объектов недвижимости (стр. 4 из 7)

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма, тыс. руб.
1	Разработка грунта экскаватором	1000м³	1,621	1674	2713,554
2	Транспортировка грунта на расстояние 2 км	100т	25,94	348	9027,12
3	Устройство ж/6 фундаментов	100м³	1,765	108106	190807,09
4	Кладка наружных стен из керамического кирпича	м³	761,22	473	360057,06
5	Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением	100м²	1,51	22838	34485,38
6	Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных	100м²	1,37	29627	40588,99
7	Кладка внутренних стен из керамического кирпича	м³	232,55	473	109996,15
8	Установка санитарно-технических кабин	шт	7	2727	19089
9	Устройство перегородок из керамического кирпича	100м²	6,96	6217	43270,32
10	Монтаж металлических каркасов перегородок	т	2,8	6092	17057,6
11	Остекление перегородок из профстекла	100м²	1,56	18756	29259,36
12	Устройство перегородок из гипсокартона	100м²	3,97	15638	62082,86
13	Укладка многопустотных плит перекрытия	100м²	14,31	15277	218613,87
14	Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий	100м²	2,37	4437	10515,69
15	Устройство деревянных конструкций стропил	м³	13,68	973	13310,64
16	Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными	100м²	9,32	2013	18761,16
17	Устройство покрытий из профилирующего настила	100м²	9,32	8619	80329,08
18	Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций	100м²	4,77	24921	118873,17

Таблица 4.8 (Продолжение)

№ а/а	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма,-тыс. руб.
19	Устройство подстилающих слоев из легкого бетона	100м²	6,96	139!0	9674,4
20	Укладка полов из линолеума и полимерных плит	100м²	8,53	4473	38154,69
21	Устройство бетонных полов	100м²	2,52	1677	4226,04
22	Устройство полов из досок	100м²	13,32	2839	37815,48
23	Укладка полов из керамических плиток	100м²	4,44	6669	29610,36
24	Заполнение деревянными оконными блоками проемов	100м²	1,264	18381	23233,584
25	Остекление стеклом оконным	100м²	2,175	4822	10487,85
26	дверей	100м²	0,68	13822	9398,96
27	конструкций ворот, дверей	т	3,2	5778	18489,6
28	бетону поверхностей фасадов	100м²	10,24	2371	24279,04
29	поверхностей	100м²	32,8	1587	52053,6
30	Облицовка поверхностей керамическими плитками	100м²	2,14	7318	15660,52
31	Подготовка поверхностей под окраску	100м²	32,8	270	8856
32	масляными красками	100м²	32,8	1791	58744,8
33	Наружная отделка искусственными плитками	100м²	2	9367	18734
34	Внутренние санитарные и электротехнические работы	557385
35	Прочие работы	483271

Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.

Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной , отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооружений, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономический срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подробно остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.