| Показатель | Год | Постпрог-нозный период | ||||
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Валовая прибыль | 147,93 | 164,28 | 186,91 | 205,05 | 218,11 | 224,66 |
| Административные издержки (10%) | 14,79 | 16,43 | 18,69 | 20,50 | 21,81 | 22,47 |
| Проценты за кредит (25%) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Налогооблагаемая прибыль | 133,14 | 147,85 | 168,22 | 184,54 | 196,30 | 202,19 |
| Налог на прибыль (35%) | 46,60 | 51,75 | 58,88 | 64,59 | 68,71 | 70,77 |
| Чистая прибыль | 86,54 | 96,10 | 109,34 | 119,95 | 127,60 | 131,42 |
| Начисленный износ | 19,3 | 24,3 | 30,3 | 30,3 | 30,3 | 30,3 |
| Прирост долгосрочной задолженности | ||||||
| Прирост чистого оборотного капитала | 7,25 | 11,12 | 15,50 | 12,39 | 8,82 | 4,38 |
| Капитальные вложения | 50 | 50 | 60 | |||
| Денежный поток | 48,59 | 59,29 | 64,15 | 137,86 | 149,07 | 157,35 |
| Коэффициент текущей стоимости | 0,77 | 0,59 | 0,46 | 0,35 | 0,27 | 0,21 |
| Текущая стоимость денежных потоков | 37,40 | 35,13 | 29,26 | 48,42 | 40,30 | 32,75 |
| Сумма текущих стоимостей денежных потоков | 190,52 | |||||
| Выручка от продажи фирмы в конце последнего прогнозного года | 729,52 | |||||
| Текущая стоимость выручки от продажи фирмы | 151,84 | |||||
| Рыночная стоимость собственного капитала фирмы | 342,36 | |||||
| Недостаток чистого оборотного капитала | 81,28 | |||||
| Рыночная стоимость собственного капитала после внесения поправок | 261,09 | |||||
В результате рыночная стоимость собственного капитала после внесения поправок, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков согласно пессимистическому прогнозу равна 261,09 тыс. долл.
4 Расчёт рыночной стоимости компании методом чистых активов
Оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т. д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.
Корректировка статей актива баланса торгово-экспортной фирмы Y проводилась по следующим основным направлениям: здание, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность. Для определения рыночной стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости; для оценки машин и оборудования - эксперты по оборудованию. Переоценка запасов и дебиторской задолженности осуществлялась на основе финансовых документов предприятия и бесед со специалистами.
Оценка здания производилась двумя методами: затратным и методом капитализации дохода.
При оценке здания затратным методом не учитывалась стоимость земельного участка, так как полные права собственности в отношении земли в России на дату оценки не допускались. Затраты на строительство аналога были определены в 340 тыс. долл.
С учетом мировой практики расчета предпринимательского дохода от аналогичных объектов, предпринимательский доход определен в 15% от затрат на строительство. Принимая во внимание время строительства здания и его состояние, степень физического износа была оценена в 25%. Функционального износа и износа внешнего воздействия у оцениваемого здания в какой-либо значительной степени нет.
Восстановительная стоимость здания затратным методом составляет:
Стоимость строительства
+ Предпринимательский доход
= Полная стоимость строительства
- Физический износ
- Функциональный износ
- Износ внешнего воздействия
= Восстановительная стоимость здания
Таблица 5. Расчёт восстановительной стоимости здания затратным методом
| величина, тыс. долл. | расчёт | |
| Стоимость строительства | 340 | - |
| + предпринимательский доход | 51 | 340*0,15 |
| =полная стоимость строительства | 391 | 340+51 |
| - физический износ | 85 | 340*0,25 |
| - функциональный износ | 0 | - |
| -износ внешнего воздействия | 0 | - |
| =восстановительная стоимость здания | 306 | 391 – 85 |
Для оценки недвижимости методом капитализации дохода был проведен анализ динамики ставок арендной платы офисных помещений аналогичного типа. При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «чистой аренде», т. е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор.
Основываясь на обзоре ставок аренды офисных помещений, рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 140 тыс. долл.
Зная эту величину и общую площадь здания (700 кв. м.), определяется потенциальный валовой доход. Недополученные арендные платежи были оценены в 10% от потенциального валового дохода. Затраты на содержание здания составляют 30% от действительного валового дохода в год.
Учитывая возможный риск, связанный с операциями на рынке недвижимости, темп инфляции, ситуацию в стране, ставка капитализации чистого операционного дохода была определена на уровне 20%.
Для оценки оборудования использовались затратный метод и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 12 тыс. долл.
Рыночная стоимость запасов составляет 197 тыс. долл.
Проанализировав дебиторскую задолженность и исключив ту ее часть, которая может быть не оплачена, денежные средства и прочие активы фирмы оценены в 141 тыс. долл.
В результате изучения структуры краткосрочных обязательств пришли к выводу, что корректировку данной статьи проводить не следует, поскольку платежи по ней являются обязательными. Балансовая стоимость текущих обязательств составляет 324,35 тыс. долл.
Таблица 6. Расчёт стоимости здания методом капитализации дохода
| Средняя рыночная арендная ставка | 0,14 |
| Общая площадь здания | 700 |
| Потенциальный валовый доход | 98 |
| Недополученные арендные платяжи(10%) | 9,8 |
| Действительный валовый доход | 88,2 |
| Затраты на содержание здания(30%) | 26,46 |
| ЧОД | 61,74 |
| Ставка капитализации ЧОД | 20% |
| Рыночная стоимость здания | 308,7 |
| Средняя стоимость здания | 307,35 |
| Стоимость оборудования | 12 |
| Стоимость запасов | 197 |
| ДЗ, ДС и прочие активы | 141 |
| Стоимость текущих обязательств | 324,35 |
| Рыночная стоимость собственного капитала | 333 |
5 Расчёт рыночной стоимости компании методом сделок
Определить наиболее вероятную цену продажи бизнеса с точки зрения спроса и предложения на рынке позволяет метод сделок. Этот метод был выбран в силу того, что оцениваемая фирма является закрытой, и акции аналогичных предприятий не котируются на фондовом рынке. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.