1. Развитая и функциональная нотариальная система.
2. Поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому уч-ку.
3. Функциональные и развитые судебная и платежная системы.
По моему мнению, это заслуживает особого внимания. Казалось быкаждое высказывание просто и понятно, но это та ясность, которая дос-тигается многовековой практикой. Итак, инвестор, вкладывающий деньги в землю или недвижимость,должен иметь правовую уверенность в том, кто конкретно является еесобственником, как и в каком случае отношение собственности могут бытьизменены. Кроме того необходима правовая уверенность в том, как можетиспользоваться участок земли или недвижимость. Должны быть развитыправовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие инвестору, напри-мер, возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помещенияили сооружения в случае, если не выполняются условия аренды. Прибыль,на которую рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налога-ми, чтобы терялся всякий интерес к получению этой прибыли. В Россииэто прежде всего касается зарубежных инвесторов, на которых распрост-раняются некоторые валютные ограничения. Инвестор должен иметь возмож-ность впоследствии продать участок земли, для чего необходим соответс-твующий рынок. Также важно, чтобы разрешение на застройку переходило кновому владельцу земли, т.е. право на застройку должно выдаваться неконкретному лицу, а бать связанным с земельным участком. Инвестор дол-жен иметь возможность свободно выбирать банк, в который он обращаетсяза кредитом. Кредитное право должно быть разработано таким образом,чтобы у инвестора была возможность комбинировать самые различные формыкредитования, а банк и заемщик могли свободно договариваться, по какимставкам и по какой схеме будет осуществляться погашение кредита. Необ-ходимо, чтобы существовала и велась по принятым стандартам поземельнаякнига. Банк может оформлять ипотечный кредит только в том случае, еслив поземельной книге отражаются не только права, но и претензии на каж-дый участок земли, а также порядок преимущественности таких прав. Ска-жем, во французском праве, если банк кредитовал предприятие под залогего недвижимого имущества, такой кредит оформлен как ипотечный, апредприятие оказывается по отношению к банку несостоятельным должни-ком, преимущественным правом взыскания долга с предприятия будут обла-дать лица наемного труда, т.е. работники этого предприятия. Кроме по-земельной книги, должен существовать и земельный кадастр с конкретнымописанием каждого земельного участка. Первое условие для составленияземельного кодастра - это точный обмер каждого участка. Кадастр долженбыть взаимосвязан с поземельной книгой. В качестве негативного примераможно привести испанскую практику, где они ведутся отдельно друг отдруга: бывали случаи, хотя и немногочисленные, когда в поземельнойкниге отражались отношения собственности на участки земли, которых вреальности не существовало и которые отсутствовали в кадастре. Оста-новлюсь на праве, регулирующем порядок взыскания. Ипотека призванаобеспечить интересы кредитора в случае, если заемщик по каким-либопричинам не может или не хочет выплатить кредит. Если приходится пере-носить взыскание на объект залога, т.е. использовать ипотеку для того,чтобы путем продажи залога получить долг, необходима определенная за-коном процедура возбуждения судебного дела и публичных торгов для про-дажи недвижимости по решению суда. Но что в этом случае делать с собс-твенником недвижимости, если им были должны дом или квартира, где онпроживает? Практически во всех восточноевропейских странах этот вопросокончательно не урегулирован. В Венгрии, например, давно существуют ипоземельная книга, понятие ипотеки и ипотечного кредита, но именно этоявляется камнем от преткновения. Теоретически можно выставить на пуб-личные торги квартиру или жилой дом несостоятельного должника, но ктопрактически его купит, если там живет человек, которому заведомо негдежить и нечем расплатиться? Есть, правда, "средний путь", когда несос-тоятельный должник из собственника по решению суда превращается варендатора. Последний пример ясно показывает, на сколько тесно при ипотечномкредитовании переплетаются не только экономика и право, но и социаль-ные мотивы. Тот самый клубок, из-за которого так долго решается вопросо собственности на землю. В банковской деятельности кредитное направление работы всегда яв-лялось зоной повышенного риска, а в современных условиях - особенновысокого. Кредитный риск связан с неоплатой заемщиком основного долгаи процентов по нему. Для каждой формы кредита существуют разные причи-ны, определяющие степень кредитного риска. Появляются они в результатенестабильности экономических отношений, возникновения непредвиденныхобстоятельств в коммерческой деятельности заемщика, не верного приня-тия решений в его промышленной или торговой практике или его недобро-совестности. На сегодняшний день с последней причиной приходится стал-киваться чаще всего. Порой увеличению сроков возврата кредитов приво-дит приводит замедленно прохождение платежей. Поэтому, чтобы в макси-мальной мере избежать случайностей, кредит должен быть застрахован встраховом обществе, у которого имеется соответствующая лицензия и чейстраховой фонд превышает сумму кредитов. Следует отметить, что и в об-ласти страхования многие проблемы не решены, а банковские риски невсегда возмещаются. На первый взгляд все в полном порядке: принят долгожданный законо страхования, существует относительное достаточное число страховыхкомпаний. Но фактически 90% всех компаний имеют незначительный устав-ной фонд, отсюда и небольшие страховые резервы. Стоит наступить нес-кольким страховым случаям и выплатить по ним деньги, и можно распи-саться в собственной финансовой несостоятельности. Отсюда крайне низ-кое доверие коммерческих банков к страхованию кредита. Даже мощныестраховые компании избегают страховать клиентов с неизвестной репута-цией, хотя не очень то беспокоятся о своей. Некоторые страховые компании в своих внутренниих документах,типа "Правил о страховании" ,закладывают положения, позволяющие избе-жать выплаты возмещения в случае наступления страхового случая.Одна изтаких компаний, например,указала в правилах, что если клиенты непра-вильно укажет в договоре свои реквизиты, то у страховщика есть правоне выплачтвать страховку.Между тем банку совершенно неважно, какой ад-рес вписал страхователь в договор по страхованию. Банку важно, чтобыпри наступлении страхового случая страховая фирма перевела деньги насчет в банка. После подготовительной работы между кредитором и заемщикомзаключается кредитное соглашение, в котором указывается сумма креди-та,условия уплаты и порядок ее взыскания,права и обязанности сторон,уровень выплаты и порядок ее взыскания. процентная ставка может коле-баться в зависимости от целевого назначения кредита, его размера исложности. Если между банком и клиентом существует тесное сотрудни-чество и стороны уверены в надежности друг друга, банк может открытьзаемщику кредитную линию. Это означает, что банк берет на себя юриди-чески оформленное обязательство перед клиентом предоставлять последне-му в течении определенного времени кредиты в пределах согласованноголимита. Подобный способ кркдитования дает ряд преимуществ как банку,так и клиенту. В частности, это приводит к сокращению накладных расхо-дов, избавляет от необходимости каждый раз заключать отдельные трудо-вые соглашения. Вместе с тем банк идет на определенный риск, связанныйс возможным изменением коньюктуры рынка. Кредиты подразделяются на долгосрочные,выдаваемые на срок бо-лее 3 лет, среднесрочные - от 1 до 3 лет, краткосрочные - до 1 года.Учитывая нынешнюю нестабильную политическую и экономическую обстанов-кув обществе, банки в основном выдают краткоарочные кредиты. В практике встречается и бланковый кркдит, то есть кредит неимеющий обеспечения. Предоставление такого кредита основано на довериик клиенту. Как правило этот клиент обладает большими оборотными средс-твами и хорошо известен банку. Существует специальный вид кредита, выдаваемый банком под рас-четные документы в пути. Существуют инвестиционные кредиты в промышленность, строитель-ство. О них я расскажу подробнее. На сегодня в России почти 2,5 тысячибанков. Но вряд ли кто осмелится сказать, что хозяйство удовлетворенобанковским обслуживанием. Почему же банки практически не вкладываютденьги в промышленность?