Земельная рента городских территорий закономерности формирования, рентообразующие факторы (стр. 3 из 3)
Из этого следует, что абсолютную ренту можно извлекать только собственник, которым в настоящее время может быть физическое или юридическое лицо, а также муниципальные и государственные органы власти и управления.
Обобщенная модель дифференциальной ренты имеет следующий вид:
| Rзем. | → | RI | → | RI.1 «естественное плодородие» |
| → | RI.2 удаленность от места сбыта сельскохозяйственной продукции RI.2 = f (-∆Затр) | |||
| → | RII | → | RII.1 = f(∆∑Тр) | |
| → | RII.2= f(∆∑К) |
Никаких принципиальных различий модель земельной ренты городских территорий, то есть, ренты по местоположению ОН(Rloc) по сравнению с классической теорией не содержит:
| Rloc | → | RI | → | RI.1 |
| → | RI.2 | |||
| → | RII | → | RII.1 | |
| → | RII.2 |
По своей структуре данная модель идентична классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия RI.1. Совершенно очевидно, что ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель Rloc следует считать вполне обоснованным.
Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к RI.2 .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:
1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН;
2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.
С учетом изложенного необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (tтрансп.). Таким образом, RI.2 = f(tтрансп.).
Совершенно очевидно, что в модели Rloc должны присутствовать RII.1 и RII.2, но они имеют специфическое по сравнению с Rзем. выражение. В качестве меры RII.1 можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры RII.2 – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.
В реальной практике имеет место тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII.1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII.1 =+ΔТробсл..
Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:
наземные (дорожное покрытие, озеленение)
надземные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)
подземные (паркинги, метрополитен)
Модель Rloc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к RII. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).
В основу определения Rloc положена аддитивная модель, то есть Rloc = RI +RII = (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2). Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых категорически исключается, так как количественное выражение Rloc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.
Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).
По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом:
Rloc =d1 RI +d2 RII= d1 tтрансп. + d2 Куд+ d3 E
В нормативной модели имеет место соотношение вида d3 > d2 > d1, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d1 >> d2 > d3).
С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с Rloc = 0 могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру:
Рис. 2 Динамика ренты по местоположению.
Функция Rloc = f (L) может быть:
· непрерывной линейной (2),
· непрерывной нелинейной (1, 3)
· кусочно-нелинейной (4).
· возможен вариант при котором Rloc ≈ 0 (5).
Выводы:
Во-первых, имеет смысл отметить то, что учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, огромное значение имеет изучение земельной ренты городских территорий.
Во-вторых, необходимо отметить, что ренту получает собственник земли, а получателем предпринимательского дохода (прибыли), является то лицо, которое является предпринимателем. Имеется ввиду то, что рента в обязательном порядке уплачивается собственнику, независимо от того, была ли получена прибыль или нет, т.е. рента выплачивается за то, что пользуются землей- за право её пользования.
Исходя из выше сказанного, можно дать определение земельной ренты городских территорий, которое определяет отдельные факторы рентообразования, и в тоже время указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения.
Городская земельная рента – это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества.
Список использованной литературы:
1) Лекции проф. к.э.н. Кулакова Юрия Николаевича по дисциплине «Экономика недвижимости». 2010г.
2) «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией проф. П.Г.Грабового. Глава 3. Теория ренты. 1999г.
3) Смит А. «Исследования о природе и причинах богатства народов». Книга 1. Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962г.