Оценка недвижимости по трем подходам (стр. 4 из 4)
Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске:
= 1 511 250 рублейГде: n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); Ср1….Срn – рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.
При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле:
= 0,0006V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.
Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006
Таблица № 5 Описание объектов-аналогов
| № | Адрес | Описание | Площадь, кв.м. | Стоимость, руб. | Стоимость за 1 кв.м. | Источник информации |
| 1 | Бул. Сиреневый 7 | Трехкомнатная квартира, расположенная 3/9 дома, телефон, железная дверь, евроремонт, ламинат, новые межкомнатные двери. | 64 | 1 700 000 | 26 562 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 2 | Бул. Сиреневый 12 | Трехкомнатная квартира, расположенная 7/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, в отличном состоянии. | 62 | 1 370 000 | 22 096 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 3 | Бул. Сиреневый 24 | Трехкомнатная квартира, расположенная 6/10 дома, ремонт, застекленная лоджия, пластиковые трубы, телефон, домофон, железная дверь. | 63 | 1 500 000 | 23 809 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 4 | Бул. Сиреневый 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 8/14 дома, застекленная лоджия, пластиковые окна, пластиковые трубы, в хорошем состоянии. | 61,5 | 1 420 000 | 23 089 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 5 | Бул. Сиреневый 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 9/14 дома, пластиковые окна, водомеры, застекленная лоджия, пластиковые трубы. | 64 | 1 600 000 | 25 000 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 6 | Бул. Сиреневый 12 | Трехкомнатная квартира, расположенная 4/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт. | 62 | 1 600 000 | 25 806 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 7 | Калмыкова 10 | Трехкомнатная квартира, расположенная 10/14 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, новые межкомнатные двери. | 65 | 1 500 000 | 23 076 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 8 | Калмыкова 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 9/10 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт. | 62 | 1 400 000 | 22 580 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||||||||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | № 5 | № 6 | № 7 | № 8 | |||
| Стоимость квартиры | * | 1 700 000 | 1 370 000 | 1 500 000 | 1 420 000 | 1 600 000 | 1 600 000 | 1 500 000 | 1 400 000 | |
| S квартиры | 65,4 | 64 | 62 | 63 | 61,5 | 64 | 62 | 65 | 62 | |
| Стоимость 1 кв. м. | * | 26 562 | 22 096 | 23 809 | 23 089 | 25 000 | 25 806 | 23 076 | 22 580 | |
| Евроремонт | - | + (-60 000) | + (-60 000) | - | - | - | - | - | - | |
| Нестандартная планировка | - | - | - | - | - | - | + (-20 000) | - | - | |
| Застекленная лоджия | + | + | + | + | + | + | + | + | + | |
| Межкомнатные двери | - | + (-7 000) | - | - | - | - | - | + (-7 000) | - | |
| Итоговая корректировка | - | -67 000 | -60 000 | - | - | - | -20 000 | -7 000 | - | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м. | - | 25 515 | 21 129 | 23 809 | 23 089 | 25 000 | 25 483 | 22 969 | 22 580 | |
| Упорядочение ряда: 21 129, 22 580, 22 969, 23 089, 23 809, 25 000, 25483, 25 515 | Медианное значение: ≈ 25 400 | |||||||||
| Среднее значение: 23 696 | Модальное значение: ≈ 24 000 | |||||||||
Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей
Доходный подход – состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.
Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости.
Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования – жилого.
Согласование результатов и выводы
В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
· тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
· способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;
Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 70%.
Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.
Таблица № 6 – Согласование результатов оценки
| Наименование объекта | Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб. | Рыночная стоимость, определенная сравнительным (рыночным) подходом, руб. | Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56. | 2 483 821 | 1 549 718 | - | 1 829 948 |
| Удельный вес | 0,3 | 0,7 | - | 1,00 |
| Итого: | ≈ 1 900 000 | |||
Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):
1 900 000 рублей
(Один миллион девятьсот тысяч рублей)